路線価 (2023) 東京都葛飾区東金町1-3500-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 葛飾区東京都葛飾区東金町１丁目３５００番１
価格時点	2023 年
駅名	金町駅 から 580m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (11464 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 146万7,864 円 1平米 44万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (11464 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 148万4,394 円／坪 1平米 44万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、葛飾区及び江戸川区内の住宅地域、住商混在地域である。近隣地域は住宅地域として概ね成熟しておりマンション需要は高い。需要者はマンション開発を目論むディベロッパーと考えられる。分譲マンションの購入需要は堅調であり、分譲価格は上昇傾向にある。新築マンションはファミリータイプで総額５，０００～６，０００万円程度で、分譲価格に相応してマンション用地の仕入れ価格も上昇傾向にある。 (2) 同一需給圏の範囲は、都内城東地区を中心とした住宅地域又は他用途混在系住宅地域。需要者は広域的にマンション開発を手掛ける大手・中堅の不動産会社である。金町駅周辺では再開発事業等が進行しており、住環境の継続的な向上が期待される。コロナ禍以降分譲マンション価格は上昇、現在も高値圏にあることから、開発素地は強気の取引が続いている。市場における開発素地の取引価格帯は画地条件により多様であるが、４０万円／㎡前後が中心的と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域はマンション需要の高い地域で、規模を有する土地についてはマンション開発を目論む不動産業者が中心的需要者である。比準価格は、マンション用地となり得る取引事例から求めているため説得力を有し、中心的需要者はマンション開発に伴う投資採算性を重視することから、開発法による価格の説得力も高い。以上をふまえ、比準価格と開発法による価格を関連付けて、経済指標を注視しつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 葛飾区及び隣接区を中心として、同一需給圏内の類似地域から選択した比較的規模の大きい画地の取引事例より比準価格を求めたが、精度にはやや限界が見られる。開発法については、直近のマンション販売事例を収集し、さらに開発業者のヒアリング等を踏まえることにより、投資採算性の観点から理論的試算を行った。以上の考察に基づき、比準価格及び開発法による価格を相互に関連付けることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	金町駅西方
距離	580 m
土地の状態
土地面積	3467.6 坪 (11464 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	19F
地下階数	B1
周辺の利用状況	共同住宅が多く見られる利便性のよい住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	299 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛飾区東京都葛飾区東金町１丁目３５００番１
標準地の範囲
東	100 m
西	0 m
南	80 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	150 m
奥行き	70 m
面積	10000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	新宿六丁目地区地区計画区域、東金町一丁目西地区地区計画区域に隣接
街路	２１．０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺における地域の成熟に伴い、住環境の整備及び居住人口の増加が見込まれる。マンション需要は新型コロナの影響は見られず好調を維持しており、地価は上昇傾向にて推移すると予測される。 (2)隣接地域の地区計画等の進捗に伴い、住環境の整備及び居住人口の増加が見込まれる。コロナ禍以降の上昇を経て、マンション価格は高値にて推移しており、素地についても強気の取引が続いている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	総合設計制度による高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 147万7,782 円 1平米 44万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 149万7,618 円 1平米 45万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 147万7,782円 1平米 44万7,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 141万4,968円 1平米 42万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 149万7,618円 1平米 45万3,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 141万4,968円 1平米 42万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は徐々に薄まりつつあり、景気は持ち直しの傾向が見られる。不動産市場についても堅調に推移している。 (2)葛飾区の人口は直近では微増傾向にある。ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直しているが、物価や金利の動向には注視を要する。
地域要因
(1)地域要因を変動させる特段の要因は見られない。地価は上昇傾向にて推移している。 (2)新宿６丁目地区における整備は既に終了しており、東金町１丁目西地区においては市街地再開発事業が進捗中である。
個別的要因	(1)個別的要因を変動させる特段の要因は見られない。 (2)城東地区の代替・競争関係にある不動産と比較した場合における競争力は中位にあり、特筆すべき変動要因は特に認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１０３Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区東金町１丁目３５００番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万8,990 円／平米 151万7,421 円／坪
推定価格 平米 坪	46万8,079 円／平米 154万7,469 円／坪
標準価格 平米 坪	44万1,584 円／平米 145万9,877 円／坪
査定価格 平米 坪	47万3,000 円／平米 156万3,738 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１０３Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区東金町１丁目３５００番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万5,971 円／平米 107万7,660 円／坪
推定価格 平米 坪	32万6,902 円／平米 108万738 円／坪
標準価格 平米 坪	42万1,809 円／平米 139万4,501 円／坪
査定価格 平米 坪	45万2,000 円／平米 149万4,312 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５１１６Ｒ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都葛飾区東金町１丁目３５００番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万4,533 円／平米 143万6,566 円／坪
推定価格 平米 坪	47万7,986 円／平米 158万222 円／坪
標準価格 平米 坪	44万1,762 円／平米 146万465 円／坪
査定価格 平米 坪	47万3,000 円／平米 156万3,738 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5113 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都葛飾区東金町１丁目３５００番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万8,650 円／平米 131万7,937 円／坪
推定価格 平米 坪	40万604 円／平米 132万4,397 円／坪
標準価格 平米 坪	40万2,617 円／平米 133万1,052 円／坪
査定価格 平米 坪	43万1,000 円／平米 142万4,886 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	79 ％
基準容積率	329 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	5116 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区東金町１丁目３５００番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万5,050 円／平米 127万2,975 円／坪
推定価格 平米 坪	37万5,149 円／平米 124万243 円／坪
標準価格 平米 坪	42万3,897 円／平米 140万1,403 円／坪
査定価格 平米 坪	45万4,000 円／平米 150万924 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情