路線価 (2023) 東京都葛飾区新小岩1-1355-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 葛飾区東京都葛飾区新小岩１丁目１３５５番３
価格時点	2023 年
駅名	新小岩駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 376万8,840 円
1平米当たり	1平米 114万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1億7,100万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 492万5,940 円 1平米 149万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1億7,100万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 492万5,940 円／坪 1平米 149万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は葛飾区及び周辺区の商業地域で、特にＪＲ総武線沿線の駅周辺は代替性が高い。主な需要者は賃貸ビルやマンションなどの投資目的の不動産会社、投資家等が考えられる。希少性の高い立地の物件供給は限定的な一方、低金利、相続対策などの要因により投資用不動産に対する需要は堅調である。取引価格には幅が見られ中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、葛飾区及び周辺区内の商業地域で、特に駅周辺で地域の中心的な商業地域は代替性が高い。主たる需要者は、自用目的の個人ないし法人事業者、収益目的の投資家等。新小岩駅周辺では、駅ビル建設、南北自由通路の整備、南口地区の再開発等が進行中で、繁華性・回遊性の向上が期待されており、テナント需要は堅調で、取引は活発化しつつある。駅前商業地の取引は顕在化する例が少なく、個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏では、事業、開発、投資目的で不動産取引が行われており、本件では同一需給圏で成約した対象不動産と競合・代替関係にある取引事例により規範性の高い比準価格が得られた。一方、対象不動産は賃貸物件用地としては小規模であり、収益価格は低位に試算された。よって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、価格牽連性を有する駅前商業地の取引事例から試算したもので、駅前商業地の需給関係は立地の希少性の影響を強く受けるため、市況を反映した比準価格の説得力は高い。一方、繁華性の高い商業地域であることから、需要者として投資家等も想定される点を考慮すれば、収益性を反映した収益価格は一定の規範性を有する。よって、相対的信頼性の高い比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新小岩駅南東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の小売店舗が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	462 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛飾区東京都葛飾区新小岩１丁目１３５５番３
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	18 m
面積	117 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	462 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)現況は新小岩駅に近い繁華性の高いアーケード商店街であり、近隣地域の北方では市街地再開発事業が予定されており、長期的にさらなる商業環境の良化が見込まれる。投資用不動産需要は根強く、地価は上昇傾向にある。 (2)新小岩駅周辺で市街地再開発事業の都市計画が進行中であり、現時点では地域要因に特段の変動は認められないが、再開発事業の進捗に伴い、徐々に不動産市場が活性化していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３、４階程度の店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 515万7,360 円 1平米 156万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 525万6,540 円 1平米 159万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 515万7,360円 1平米 156万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 472万7,580円 1平米 143万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 525万6,540円 1平米 159万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 472万7,580円 1平米 143万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)葛飾区の人口は微増傾向にある。景気が緩やかに持ち直す中、低金利を背景に投資用不動産市場は堅調に推移している。 (2)当区の人口は微増傾向で推移している。各種政策効果により景気は緩やかな回復傾向にあり、不動産投資市場における取引利回りは低下傾向にある。
地域要因
(1)新小岩駅南口地区第一種市街地再開発事業が都市計画決定され、再開発組合の設立に向け事業が推進されている。 (2)区内の代表的なアーケード商店街で、新小岩駅周辺で進む駅ビル建設や再開発計画等による波及効果が期待されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5108 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区新小岩１丁目１３５５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万8,474 円／平米 240万8,335 円／坪
推定価格 平米 坪	79万2,456 円／平米 261万9,860 円／坪
標準価格 平米 坪	150万9,440 円／平米 499万209 円／坪
査定価格 平米 坪	151万 円／平米 499万2,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	378 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１０３Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区新小岩１丁目１３５５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	121万5,480 円／平米 401万8,377 円／坪
推定価格 平米 坪	127万3,823 円／平米 421万1,259 円／坪
標準価格 平米 坪	173万738 円／平米 572万1,820 円／坪
査定価格 平米 坪	173万 円／平米 571万9,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	327 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5117 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区新小岩１丁目１３５５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	112万3,986 円／平米 371万5,898 円／坪
推定価格 平米 坪	118万8,214 円／平米 392万8,235 円／坪
標準価格 平米 坪	139万6,256 円／平米 461万6,022 円／坪
査定価格 平米 坪	140万 円／平米 462万8,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	17.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5120 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都葛飾区新小岩１丁目１３５５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	133万3,303 円／平米 440万7,900 円／坪
推定価格 平米 坪	138万6,635 円／平米 458万4,215 円／坪
標準価格 平米 坪	158万6,539 円／平米 524万5,098 円／坪
査定価格 平米 坪	159万 円／平米 525万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情