路線価 (2023) 東京都葛飾区鎌倉4-490-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 葛飾区東京都葛飾区鎌倉４丁目４９０番５
価格時点	2023 年
駅名	京成小岩駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 79万3,440 円
1平米当たり	1平米 24万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,560万 円 (83 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 102万1,554 円 1平米 30万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2,550万 円 (83 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 101万4,942 円／坪 1平米 30万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね葛飾区及び周辺区の近隣型の商業地域。需要の中心は地元開発業者等であるが、収益物件は個人投資家等の需要もある。商圏は商店街から顧客が徒歩あるいは自転車で回れる範囲であり、極めて狭く限定的である。周辺住民の高齢化等により商店街の衰退が顕著であり、地価は周辺住宅地の水準に近づきつつある。地価動向としては、周辺住宅地の価格に追随して上昇しているものと思料される。 (2) 同一需給圏は概ね葛飾区及び江戸川区内に存する駅徒歩圏内の商業地域及び近隣商業地域等であり、特に京成本線沿線に存する地元商店街との代替性が高い。需要の中心は、店舗併用住宅を考える個人等であり、土地取引の中心価格は２，０００万円台後半～３，０００万円台前半である。近年では商店街の繁華性が減少する一方で、駅からのアプローチが良好であるため共同住宅、戸建住宅の新築等も見られ、住宅地化が進行している。地価は微増で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は葛飾区及び江戸川区内の近隣商業地の取引事例を中心に試算されており、地域の実勢を反映している。収益価格は比準価格より低位に試算されたが、主たる需要者は地元開発業者が中心であることから収益性よりも投資採算性が重視されるものと思料される。したがって市場における投資額を基礎とした比準価格が説得性があると判断してこれを標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は代替性のある近隣商業地域の取引事例から試算され、地域の実勢を反映した規範性の高い価格が得られた。一方、収益価格は当該地域においては賃貸需要も見込めるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない事から低位に試算された。近隣地域内では収益目的よりも自己利用の併用住宅や小規模店舗も多いため市場参加者の観点から比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	京成小岩駅北方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	25.1 坪 (83 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛飾区東京都葛飾区鎌倉４丁目４９０番５
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	12 m
面積	84 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模な低層小売店舗等が建ち並ぶ近隣型商業地域で通称千代田通り商店街に位置する。繁華性はやや衰退し中層マンション等への移行も認められ、今後とも用途的、地価水準とも一進一退を続けるものと予測する。 (2)小規模な低層小売り店舗等が建ち並ぶ近隣型商業地域で通称千代田通り商店街に位置する。繁華性はやや衰退し中層マンション等への移行も認められ、今後とも用途的、地価水準とも一進一退を続けるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 104万4,696 円 1平米 31万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 104万1,390 円 1平米 31万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 104万4,696円 1平米 31万6,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 98万8,494円 1平米 29万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 104万1,390円 1平米 31万5,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 98万8,494円 1平米 29万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東京郊外住宅地として需要は底堅いが、千葉方面への流出も多く人口は停滞している。金融緩和政策の継続で不動産市況は強含み。 (2)新型コロナの影響は、収束の時期は不透明ながら、外国人旅行者の増加、飲食店の通常営業再開等追い風の状況もみられる。
地域要因
(1)旧来型商店街で店舗数は年々減少傾向にあり、専用住宅や共同住宅が増加している。地価は住宅地の水準に収れんしつつある。 (2)駅からのアクセスが良い近隣商店街であるが、繁華性はやや乏しく、マンション等への移行も認められる。地価はおおむね横ばいで推移している。
個別的要因	(1)標準的な規模、形状の画地であり、とくに価格に影響する個別的要因の変動要素はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１１６Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区鎌倉４丁目４９０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万6,190 円／平米 127万6,744 円／坪
推定価格 平米 坪	39万7,776 円／平米 131万5,047 円／坪
標準価格 平米 坪	31万8,986 円／平米 105万4,568 円／坪
査定価格 平米 坪	31万9,000 円／平米 105万4,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5117 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区鎌倉４丁目４９０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万7,025 円／平米 108万1,145 円／坪
推定価格 平米 坪	33万1,930 円／平米 109万7,361 円／坪
標準価格 平米 坪	29万7,962 円／平米 98万5,062 円／坪
査定価格 平米 坪	29万8,000 円／平米 98万5,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	96 ％
基準容積率	377 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5104 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区鎌倉４丁目４９０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万4,625 円／平米 94万970 円／坪
推定価格 平米 坪	28万6,034 円／平米 94万5,628 円／坪
標準価格 平米 坪	29万981 円／平米 96万1,983 円／坪
査定価格 平米 坪	29万1,000 円／平米 96万2,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5109 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区鎌倉４丁目４９０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万1,796 円／平米 89万8,558 円／坪
推定価格 平米 坪	27万7,232 円／平米 91万6,529 円／坪
標準価格 平米 坪	29万4,614 円／平米 97万3,994 円／坪
査定価格 平米 坪	29万5,000 円／平米 97万5,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	5111 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都葛飾区鎌倉４丁目４９０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万9,576 円／平米 122万1,818 円／坪
推定価格 平米 坪	38万1,772 円／平米 126万2,138 円／坪
標準価格 平米 坪	37万4,654 円／平米 123万8,606 円／坪
査定価格 平米 坪	37万5,000 円／平米 123万9,750 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情