路線価 (2023) 東京都葛飾区亀有3-643-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 葛飾区東京都葛飾区亀有３丁目６４３番２
価格時点	2023 年
駅名	亀有駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 178万5,240 円
1平米当たり	1平米 54万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億1,600万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 233万730 円 1平米 70万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億1,600万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 233万730 円／坪 1平米 70万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね葛飾区及び周辺区の駅前を中心とする商業地域。需要の中心は地元開発業者等であるが、収益物件は個人投資家等の需要もあるほか、大規模画地には大手企業等の投資も見られる。商圏は駅徒歩圏あるいはバス路線の範囲であり、都心部の商業地と比べると商圏は広くない。店舗需要の回復が見られ、マンション需要も堅調であることから、投資需要は強く、地価上昇が顕著である。 (2) 同一需給圏は葛飾区内及び江戸川区等の隣接周辺区に所在する比較的繁華性の良好な商住混在系の商業地域。需要者の中心は、店舗付共同住宅を建築し、中長期的に賃貸経営を行うことを企図する不動産業者やマンションデベロッパー、自用の店舗経営を企図する事業法人等。未だにコロナ禍の影響下にあるものの、不動産市場は好調を維持している。取引の目安となる土地の価格水準は５０～８０万円／㎡前後、総額は多様で中心価格帯は特に見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は葛飾区及び隣接する足立区内の商業地の取引事例を中心に試算されており、地域の実勢を反映している。収益価格は比準価格より低位に試算されたが、主たる需要者はディベロッパーが中心であることから収益性よりも投資採算性が重視されるものと思料される。したがって市場における投資額を基礎とした比準価格が説得性があると判断してこれを標準とし、収益価格を比較考量して、類似標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法の適用に際して、取引事例は同一需給圏をやや広範囲に取り、適切に比較を行った。比準価格は実証的な性格が強く、その規範性は高い。一方、収益価格は理論的に構築されたものであり、査定の過程において想定要素が多いことから規範性はやや劣るものの、比準価格の検証手段として一定の妥当性を有すると判断した。よって、比準価格及び収益価格を関連付け、さらに指定基準地との検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	亀有駅南方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、マンション等が建ち並ぶ駅南側の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛飾区東京都葛飾区亀有３丁目６４３番２
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)亀有駅南口エリアの熟成した商業地域であり、現状維持で推移すると予測する。周辺には全国展開している大規模店舗もある。生活利便性に優れた立地にあり、マンション用地としての需要も高まってきている。 (2)最寄駅からの接近性に優れた用途多様性と高容積消化の両方を享受可能な地域であり、当面の間安定的な推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 243万3,216 円 1平米 73万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 241万9,992 円 1平米 73万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 243万3,216円 1平米 73万6,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 222万8,244円 1平米 67万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 241万9,992円 1平米 73万2,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 222万8,244円 1平米 67万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東京郊外住宅地として需要は底堅いが、千葉方面への流出も多く人口は停滞している。金融緩和政策の継続で不動産市況は強含み。 (2)葛飾区の人口は直近では微増傾向にある。ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直しているが、物価や金利の動向には注視を要する。
地域要因
(1)交通利便性の高い駅前商業地としてマンション用地の需要が高い。店舗需要も回復してきており、地価は上昇傾向にある。 (2)亀有駅から近距離に所在する商業地域であり、良好な需要が認められる。店舗需要はコロナ禍から回復しており、不動産市場は好調を保っている。
個別的要因	(1)標準的な規模、形状の画地であり、とくに価格に影響する個別的要因の変動要素はない。 (2)店舗付共同住宅適地として、代替・競争関係にある不動産と比較した場合における競争力はやや上位にある。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区亀有３丁目６４３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万3,710 円／平米 183万565 円／坪
推定価格 平米 坪	57万3,644 円／平米 189万6,467 円／坪
標準価格 平米 坪	73万6,385 円／平米 243万4,489 円／坪
査定価格 平米 坪	73万6,000 円／平米 243万3,216 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5113 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区亀有３丁目６４３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万9,694 円／平米 224万7,068 円／坪
推定価格 平米 坪	67万631 円／平米 221万7,106 円／坪
標準価格 平米 坪	73万2,130 円／平米 242万422 円／坪
査定価格 平米 坪	73万2,000 円／平米 241万9,992 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	11.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５１０３Ｒ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都葛飾区亀有３丁目６４３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万5,317 円／平米 196万8,118 円／坪
推定価格 平米 坪	64万8,767 円／平米 214万4,824 円／坪
標準価格 平米 坪	74万1,448 円／平米 245万1,227 円／坪
査定価格 平米 坪	74万1,000 円／平米 244万9,746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５１１１Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都葛飾区亀有３丁目６４３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万7,520 円／平米 300万261 円／坪
推定価格 平米 坪	90万606 円／平米 297万7,403 円／坪
標準価格 平米 坪	73万3,393 円／平米 242万4,597 円／坪
査定価格 平米 坪	73万3,000 円／平米 242万3,298 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情