路線価 (2023) 東京都葛飾区東新小岩6-790-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 葛飾区東京都葛飾区東新小岩６丁目７９０番２
価格時点	2023 年
駅名	新小岩駅 から 890m
路線価
1坪当たり	1坪 97万5,270 円
1平米当たり	1平米 29万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	8,770万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 126万6,198 円 1平米 38万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	8,770万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 126万6,198 円／坪 1平米 38万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は葛飾区及びその周辺地域の商業地域で、需要者の属性は主として自己使用等の実需が中心で投資目的は限定的である。市場の需給動向は新型コロナ感染症による景気後退が各種施策により回復傾向となっているが、非居住系用途への投資意欲は相対的に弱含みである。中心的価格帯の総額把握は困難であるが、単価当りでは概ね３０万円から６０万円程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は、葛飾区及び周辺区等の商業地域、商住混在地域と把握される。需要者は、地縁的選好を有する地元事業者、在住者を中心に、他地域からの参入も認められる。新小岩駅から徒歩１０分強の立地のため、店舗需要よりは、むしろ共同住宅の需要が増加しているとみられる。こうした地域性を反映し、地価水準は背後の住宅地域に近いものの、市場での取引総額は画地条件により多様である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は葛飾区内の総武線沿線の商業地で多数の信頼性ある取引事例を収集し、各要因を勘案のうえ求めており市場性を反映する価格である。収益価格は標準地が必ずしも純粋な投資採算性のみで判断される地域には存しないこと及び試算過程に想定部分を含むためやや信頼性が劣る価格である。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は日用品小売店舗が建ち並ぶ従前からの商店街であるが、空き店舗や暫定利用の店舗に変化はみられない。比準価格は、ＪＲ中央・総武緩行線沿線の近隣商業地域の取引事例に基づき試算を行い、収益価格については、対象標準地上に最有効使用の店舗付共同住宅を想定して試算を行った。調整にあたっては、現下の市場性を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較衡量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新小岩駅北方
距離	890 m
土地の状態
土地面積	69.3 坪 (229 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗兼住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	88 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	294 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛飾区東京都葛飾区東新小岩６丁目７９０番２
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	88 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	294 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該近隣地域は小規模店舗を中心とする商店街である。新小岩駅周辺地域と異なり近隣型で面的広がりの劣る商業系地域であるが、各種対策が奏功し地価は今後堅調に推移してゆくものと予測する。 (2)地域内の商況はやや停滞気味であるが、当面は現状を維持するものと思料する。市場における新型コロナウイルスの影響は限定的とみられ、地価水準は強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 130万5,870 円 1平米 39万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 131万5,788 円 1平米 39万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 130万5,870円 1平米 39万5,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 122万9,832円 1平米 37万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 131万5,788円 1平米 39万8,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 122万9,832円 1平米 37万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染症の流行等による景気の不透明感から回復し、地価は堅調に推移している。 (2)令和２年をピークに減少していた葛飾区の人口は直近微増に転じている。不動産市場においては、取引件数は低水準ながら、価格はやや上昇傾向。
地域要因
(1)繁華性低位の商業地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。 (2)空き店舗の再開や転用はみられないものの近隣型の商店街としての機能は維持しており、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１０９Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都葛飾区東新小岩６丁目７９０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万6,082 円／平米 177万2,287 円／坪
推定価格 平米 坪	56万1,814 円／平米 185万7,357 円／坪
標準価格 平米 坪	40万3,602 円／平米 133万4,308 円／坪
査定価格 平米 坪	40万4,000 円／平米 133万5,624 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１０３Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都葛飾区東新小岩６丁目７９０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万5,948 円／平米 147万4,304 円／坪
推定価格 平米 坪	46万7,354 円／平米 154万5,072 円／坪
標準価格 平米 坪	41万5,426 円／平米 137万3,398 円／坪
査定価格 平米 坪	41万5,000 円／平米 137万1,990 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5111 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都葛飾区東新小岩６丁目７９０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万9,576 円／平米 122万1,818 円／坪
推定価格 平米 坪	38万1,772 円／平米 126万2,138 円／坪
標準価格 平米 坪	42万9,923 円／平米 142万1,325 円／坪
査定価格 平米 坪	43万 円／平米 142万1,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5115 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区東新小岩６丁目７９０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万6,840 円／平米 141万1,133 円／坪
推定価格 平米 坪	43万5,377 円／平米 143万9,356 円／坪
標準価格 平米 坪	45万8,292 円／平米 151万5,113 円／坪
査定価格 平米 坪	45万8,000 円／平米 151万4,148 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	88 ％
基準容積率	294 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５１１８Ｒ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都葛飾区東新小岩６丁目７９０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万1,590 円／平米 149万2,957 円／坪
推定価格 平米 坪	46万9,654 円／平米 155万2,676 円／坪
標準価格 平米 坪	35万8,241 円／平米 118万4,345 円／坪
査定価格 平米 坪	35万8,000 円／平米 118万3,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	86 ％
基準容積率	320 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情