路線価 (2023) 東京都葛飾区南水元4-27-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 葛飾区東京都葛飾区南水元４丁目２７番４
価格時点	2023 年
駅名	金町駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 79万3,440 円
1平米当たり	1平米 24万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	7,740万 円 (253 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 101万1,636 円 1平米 30万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	7,770万 円 (253 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 101万4,942 円／坪 1平米 30万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、葛飾区及びその周辺区等の路線沿いの近隣商業地域及び商住混在地域である。対象標準地周辺は駅から徒歩圏外で、一般住宅等も混在しており高度利用は進んでいない。主たる需要者としては、地縁的選好性を有する自己の事業用目的の法人・個人等が中心である。商況は停滞気味であり、取引水準は、背後の住宅地価格に牽引される傾向が認められる。総額についてはばらつきがあるが、㎡単価としては３０万円前後である。 (2) 同一需給圏は、葛飾区及びその周辺区の近隣商業地域、商住混在地域である。近隣地域は、最寄駅から遠いため繁華性は劣り、一般住宅等も混在している地域形成がなされている。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人事業主、事業法人等が考えらえる。価格水準は周辺の住宅地と価格牽連性を有し、安定的に推移している。市場での需要の中心価格帯は、㎡当たり３０万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は岩槻街道との合流地点に近い路線沿いの近隣商業地域で、小規模店舗、共同住宅、店舗併用住宅等が混在している。商況が芳しくないため、建築費に見合う賃料収入が見込みづらく、収益価格は低位に求められた。自己利用目的の取引が多い地域性を踏まえると、周辺の取引事例をもとに算出された比準価格の説得力が高い。よって比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 複数の取引事例から実証的な比準価格が得られたが、投資家サイドの理論的な収益価格は想定要素を多分に含みやや説得力に欠ける。対象標準地の典型的な需要者は事業目的の個人・法人が中心であり、自己利用に基づいて価値判断を行うものであることを鑑みると、周辺取引事例から比較の観点から導出された比準価格は規範性を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	金町駅北西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	76.5 坪 (253 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等の多い路線沿い近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛飾区東京都葛飾区南水元４丁目２７番４
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	70 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	15 m
面積	255 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)徒歩圏外の路線沿いの近隣商業地域であるが、高度利用は進んでおらず当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は新型コロナ禍による停滞から脱し、物価上昇等もあるが概ね堅調に推移するものと予測する。 (2)特段の変化は見られず、当面は現状維持のまま推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 103万8,084 円 1平米 31万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 104万1,390 円 1平米 31万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 103万8,084円 1平米 31万4,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 98万8,494円 1平米 29万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 104万1,390円 1平米 31万5,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 98万8,494円 1平米 29万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は物価上昇や供給面での制約等に留意する必要があるものの、緩やかに持ち直している。直近の区内人口は微増傾向である。 (2)区の人口は直近では微増傾向にある。新型コロナの影響は弱まりつつあり、不動産市況は好調だが、物価動向や世界的な金融引締めに注視を要する。
地域要因
(1)住居系用途も混在する路線商業地域として成熟しており、特に大きな変動要因は認められない。 (2)住宅用途も混在する路線商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変化は見られず、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5111 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区南水元４丁目２７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万3,868 円／平米 100万4,588 円／坪
推定価格 平米 坪	31万2,376 円／平米 103万2,715 円／坪
標準価格 平米 坪	29万1,668 円／平米 96万4,254 円／坪
査定価格 平米 坪	29万2,000 円／平米 96万5,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１１１Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区南水元４丁目２７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万839 円／平米 109万3,754 円／坪
推定価格 平米 坪	32万2,655 円／平米 106万6,697 円／坪
標準価格 平米 坪	31万245 円／平米 102万5,670 円／坪
査定価格 平米 坪	31万 円／平米 102万4,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5117 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区南水元４丁目２７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万7,025 円／平米 108万1,145 円／坪
推定価格 平米 坪	33万1,930 円／平米 109万7,361 円／坪
標準価格 平米 坪	30万6,491 円／平米 101万3,259 円／坪
査定価格 平米 坪	30万6,000 円／平米 101万1,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	96 ％
基準容積率	377 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５１１２Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区南水元４丁目２７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万488 円／平米 92万7,293 円／坪
推定価格 平米 坪	29万4,541 円／平米 97万3,753 円／坪
標準価格 平米 坪	34万7,336 円／平米 114万8,293 円／坪
査定価格 平米 坪	34万7,000 円／平米 114万7,182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	74 ％
基準容積率	174 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	5121 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区南水元４丁目２７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万5,075 円／平米 114万818 円／坪
推定価格 平米 坪	34万9,517 円／平米 115万5,503 円／坪
標準価格 平米 坪	39万959 円／平米 129万2,510 円／坪
査定価格 平米 坪	39万1,000 円／平米 129万2,646 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情