路線価 (2023) 東京都葛飾区堀切4-378-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 葛飾区東京都葛飾区堀切４丁目３７８番１
価格時点	2023 年
駅名	堀切菖蒲園駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 128万9,340 円
1平米当たり	1平米 39万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	3,270万 円 (67 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 161万3,328 円 1平米 48万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	3,260万 円 (67 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 160万6,716 円／坪 1平米 48万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京成本線堀切菖蒲園駅を中心に葛飾区及び周辺区等における駅から徒歩圏内の商業地域である。需要者は、同一需給圏に地縁的選好性を有する個人事業者及び新たな事業展開を模索する店舗経営者、投資法人等となる。土地価格は、新型コロナウイルス感染症対策と社会経済活動の両立が進む中、上昇となった。駅前商業地域の取引は少ないが、売買の中心価格帯は、土地・建物一括で６，０００万円から１．５億円程度と推定される。 (2) 同一需給圏は、葛飾区及び隣接区内の商業地域で、特に京成線沿線の駅前商業地域の代替性が強い。主たる需要者は、自用目的の個人事業者又は法人事業者であるが、まとまった規模の土地については投資や分譲目的の不動産業者等も考えられる。駅前ではあるが、繁華性は高くはなく、需要・供給ともに少ない。土地取引の価格帯は立地・規模等によって様々であり、１㎡当たり３０万円台～７０万円台と幅がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、堀切菖蒲園駅に近い都道沿いの商業地域に所在する。賃料水準の下方硬直性及び想定建物の規模、賃貸有効面積等を反映し、収益価格は幾分低位に算定された。採用した取引事例は、葛飾区及び周辺区の商業地域等の事例であり、価格牽連性が認められ、類似する地域特性を有する。本件においては、市場性を反映し実証的である比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、葛飾区内の商業地域に存する規範性の高い取引事例により実証的に試算された。一方収益価格は、建物プラン・賃料等の想定、建築費の変動等試算の過程で不確実性を含むが、店舗等が建ち並ぶ駅前商業地については、収益性から意思決定を行う需要者も想定される為、一定の規範性を有する。よって、相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検証を行って鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	堀切菖蒲園駅南西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	20.3 坪 (67 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛飾区東京都葛飾区堀切４丁目３７８番１
標準地の範囲
東	40 m
西	10 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	10 m
面積	60 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	堀切二丁目周辺及び四丁目地区防災街区整備地区計画区域内
街路	２３ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはなく、現況利用が概ね均衡したまま推移していくものと予測する。老朽化した建物が多いが立地条件が良好なため、潜在需要は認められる。 (2)小売店舗等が建ち並ぶ都道沿いの駅前商業地域で、当面は現状のまま推移すると予測される。新型コロナの影響は未だ不透明であり、当面は収束の程度を伺いながら様子見の状態が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 165万9,612 円 1平米 50万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 165万3,000 円 1平米 50万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 165万9,612円 1平米 50万2,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 155万3,820円 1平米 47万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 165万3,000円 1平米 50万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 155万3,820円 1平米 47万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症対策と社会経済活動の両立が進み、景気回復が期待される中、葛飾区内の商業地価格は上昇傾向にある。 (2)新型コロナの影響は、収束の時期は不透明ながら、外国人旅行者の増加、飲食店の通常営業再開等追い風の状況もみられる。
地域要因
(1)特記すべき変動要因は認められない。堀切菖蒲園駅前の商業地域に所在し、社会経済活動再開とともに土地価格は上昇傾向で推移している。 (2)堀切菖蒲園駅前の成熟した商業地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)対象地の個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１２１Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区堀切４丁目３７８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万2,371 円／平米 136万3,299 円／坪
推定価格 平米 坪	43万7,028 円／平米 144万4,815 円／坪
標準価格 平米 坪	49万9,461 円／平米 165万1,218 円／坪
査定価格 平米 坪	49万9,000 円／平米 164万9,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１０８Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区堀切４丁目３７８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万8,243 円／平米 144万8,831 円／坪
推定価格 平米 坪	45万3,879 円／平米 150万524 円／坪
標準価格 平米 坪	50万4,310 円／平米 166万7,249 円／坪
査定価格 平米 坪	50万4,000 円／平米 166万6,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5108 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区堀切４丁目３７８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万3,601 円／平米 130万1,245 円／坪
推定価格 平米 坪	40万5,142 円／平米 133万9,399 円／坪
標準価格 平米 坪	50万9,613 円／平米 168万4,781 円／坪
査定価格 平米 坪	51万 円／平米 168万6,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	東
側道幅員2	1.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区堀切４丁目３７８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万9,587 円／平米 102万3,495 円／坪
推定価格 平米 坪	34万4,540 円／平米 113万9,049 円／坪
標準価格 平米 坪	52万6,820 円／平米 174万1,667 円／坪
査定価格 平米 坪	52万7,000 円／平米 174万2,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情