路線価 (2023) 東京都葛飾区柴又5-602-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 葛飾区東京都葛飾区柴又５丁目６０２番１外
価格時点	2023 年
駅名	新柴又駅 から 70m
路線価
1坪当たり	1坪 95万8,740 円
1平米当たり	1平米 29万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	7,160万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 123万3,138 円 1平米 37万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	7,140万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 122万9,832 円／坪 1平米 37万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、葛飾区及び江戸川区北部の近隣商業地域である。需要の中心は地縁的つながりのある法人、個人事業者である。新柴又駅は区内駅の中では繁華性の面で相対的に弱いが、周辺には住宅が多く、地域住民からの購買需要は見込めることから、店舗の出店も少なからず認められる。需要者は収益目的のほか、自社店舗等の経営目的の需要も考えられる。 (2) 同一需給圏は概ね葛飾区及び江戸川区内の近隣商業地域及び路線商業地域等で、特に駅至近の商業地域との代替性が高い。需要の中心は自用目的及び投資目的の個人や法人、不動産業者等である。新柴又駅周辺の商業繁華性は低いが、駅至近の物件は希少で、店舗、共同住宅等、各種の需要が競合するため地価は昨年と比べて上昇傾向である。商業地の取引は少なく、駅前商業地の取引の中心価格帯の把握は困難であるが、概ね１㎡当たり３０～４０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域は、駅近くの物販店舗等を中心とした近隣商業地域である。当該地域では、収益物件や投資物件としての需要に加え、自営の店舗、店舗併用住宅としての需要が見込まれる。そのような需要の多様性に鑑み、求められた各試算価格について、収益性を重視した収益価格と実際の市場の取引を重視した比準価格とを関連付け、代表標準地との検討をふまえ、経済指標を注視しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は近隣商業地を中心とした複数の事例から試算され、地域の実勢を反映した規範性の高い価格が得られた。また、収益価格についても駅近くの立地条件から各種賃貸需要が見込めるため、需要者の観点から一定の規範性が認められる。近隣地域及び周辺では自己利用目的と投資目的両方の土地利用が見られるが、市場参加者の観点からも規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新柴又駅南方
距離	70 m
土地の状態
土地面積	58.1 坪 (192 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、共同住宅、給油所等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛飾区東京都葛飾区柴又５丁目６０２番１外
標準地の範囲
東	15 m
西	35 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	10 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	敷地の一部が都市計画道路予定地（補助第１４３号線）
街路	１０．９ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内において地域要因の特段の変動は見られない。駅前の商業地域であり、現状のまま推移するものと予測する。地価は上昇傾向にて推移すると予測する。 (2)共同住宅や事業所等が多い新柴又駅近くの商業地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。繁華性は低いが、駅に近く希少性があり、共同住宅需要を中心とした各種需要が認められるため、地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 128万2,728 円 1平米 38万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 127万2,810 円 1平米 38万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 128万2,728円 1平米 38万8,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 119万3,466円 1平米 36万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 127万2,810円 1平米 38万5,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 119万3,466円 1平米 36万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は徐々に薄まりつつあり、景気は持ち直しの傾向が見られる。不動産市場についても堅調に推移している。 (2)今後の物価高騰や金融政策の動向等に注視が必要であるが、区内の商業地は供給が少なく、幹線道路沿いの地域でも住宅需要を背景に需要は底堅い。
地域要因
(1)地域要因を変動させる特段の要因は見られない。地価は上昇傾向にて推移している。 (2)希少性が高い新柴又駅近くの商業地域で、地域要因に特段の変動はない。駅近くの立地は用途の多様性があり、地価は昨年と比べて上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因を変動させる特段の要因は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１１７Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区柴又５丁目６０２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万3,830 円／平米 140万1,182 円／坪
推定価格 平米 坪	41万4,950 円／平米 137万1,825 円／坪
標準価格 平米 坪	38万7,080 円／平米 127万9,686 円／坪
査定価格 平米 坪	38万7,000 円／平米 127万9,422 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5119 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区柴又５丁目６０２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万10 円／平米 148万7,733 円／坪
推定価格 平米 坪	45万5,860 円／平米 150万7,073 円／坪
標準価格 平米 坪	40万932 円／平米 132万5,481 円／坪
査定価格 平米 坪	40万1,000 円／平米 132万5,706 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5102 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区柴又５丁目６０２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	40万5,869 円／平米 134万1,803 円／坪
推定価格 平米 坪	41万3,175 円／平米 136万5,957 円／坪
標準価格 平米 坪	37万6,641 円／平米 124万5,175 円／坪
査定価格 平米 坪	37万7,000 円／平米 124万6,362 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５１１６Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区柴又５丁目６０２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万6,190 円／平米 127万6,744 円／坪
推定価格 平米 坪	39万7,776 円／平米 131万5,047 円／坪
標準価格 平米 坪	38万647 円／平米 125万8,419 円／坪
査定価格 平米 坪	38万1,000 円／平米 125万9,586 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５１０５Ｒ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都葛飾区柴又５丁目６０２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万3,291 円／平米 163万820 円／坪
推定価格 平米 坪	54万7,357 円／平米 180万9,562 円／坪
標準価格 平米 坪	41万5,925 円／平米 137万5,048 円／坪
査定価格 平米 坪	41万6,000 円／平米 137万5,296 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情