路線価 (2023) 東京都葛飾区西新小岩1-749-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 葛飾区東京都葛飾区西新小岩１丁目７４９番３
価格時点	2023 年
駅名	新小岩駅 から 190m
路線価
1坪当たり	1坪 168万6,060 円
1平米当たり	1平米 51万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	7,070万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 222万4,938 円 1平米 67万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	7,050万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 221万8,326 円／坪 1平米 67万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、葛飾区及び周辺区内の商業地域で、特に駅に近い商業地域の代替性が高い。需要者は、当圏域に地縁性を有する自用目的の個人及び中小法人事業者、収益目的の投資家等が中心である。近隣地域は新小岩駅に近接する商業地域で、駅南北自由通路や北口駅前広場の整備等により人流が増加しており、テナント需要は堅調である。市場への供給は限定的で、取引が顕在化する例は少なく、市場における中心的価格帯を把握することは難しい。 (2) 同一需給圏は、葛飾区・江戸川区内の商業地域である。需要者の中心は、自用の店舗等として使用する個人事業者や法人、賃貸目的もしくは投資目的の不動産業者である。ウィズコロナの下、通常の経済活動に戻りつつあるなかで、店舗、事務所需要が回復してきていると考えられる。市場の中心価格帯は、土地の単価で１㎡当たり５０万円から１００万円程度で、取引価格は、取引目的等の個別性を反映し、幅広い価格帯を形成している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、駅に近い商業地域に存する規範性の高い取引事例から実証的に試算された。一方、収益価格は、試算過程で想定要素を含み、建築費や賃料等の動向に左右されるため不確実性を伴うが、需要者として投資家等も想定される点を考慮すれば、一定の規範性を有する。したがって、相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、葛飾区・江戸川区内の商業地の信頼性のある取引事例から試算しており、市場の実勢を反映している。また、需要者には自己使用目的の事業者だけではなく、賃貸もしくは投資目的の事業者も考えられるため、収益価格は比準価格に比較的近似した価格が試算された。従って、市場性を反映した比準価格と収益性に基づく収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新小岩駅北西方
距離	190 m
土地の状態
土地面積	31.8 坪 (105 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が多い駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛飾区東京都葛飾区西新小岩１丁目７４９番３
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	10 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	14 m
面積	98 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特定道路までの距離による容積率の緩和がある。
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅南北自由通路や北口駅前広場の整備等により利便性、回遊性が向上しており、駅周辺で土地の高度利用が徐々に進むと予測する。需要は堅調で、当面の地価水準は上昇基調で推移すると予測する。 (2)新小岩駅周辺の商業地域で、駅周辺の整備が進められており、利便性や快適性の向上が期待されている地域である。地価水準は、当面は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 233万730 円 1平米 70万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 224万8,080 円 1平米 68万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 233万730円 1平米 70万5,000円
前年から次年への変動率 5.7 ％
2022年	1坪 210万5,922円 1平米 63万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 224万8,080円 1平米 68万円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2019年	1坪 210万5,922円 1平米 63万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当区の人口は微増傾向で推移している。各種政策効果により景気は緩やかな回復傾向にあり、不動産投資市場における取引利回りは低下傾向にある。 (2)葛飾区の人口は微増傾向に転じている。ウィズコロナの下で、経済活動の正常化に伴い、商業地の不動産需要は回復してきている。
地域要因
(1)駅南北自由通路や北口駅前広場の整備により繁華性が向上しており、今後も駅ビル建設や南口再開発があり、地域発展への期待感が高まっている。 (2)新小岩駅及びその周辺の整備が進み、繁華性・利便性の向上が期待されており、地価は上昇傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5108 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区西新小岩１丁目７４９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万7,554 円／平米 184万3,274 円／坪
推定価格 平米 坪	57万3,166 円／平米 189万4,887 円／坪
標準価格 平米 坪	70万2,409 円／平米 232万2,164 円／坪
査定価格 平米 坪	70万2,000 円／平米 232万812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	378 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１０９Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都葛飾区西新小岩１丁目７４９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万6,082 円／平米 177万2,287 円／坪
推定価格 平米 坪	56万1,814 円／平米 185万7,357 円／坪
標準価格 平米 坪	65万4,795 円／平米 216万4,752 円／坪
査定価格 平米 坪	65万5,000 円／平米 216万5,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5118 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都葛飾区西新小岩１丁目７４９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万8,529 円／平米 184万6,497 円／坪
推定価格 平米 坪	57万1,934 円／平米 189万814 円／坪
標準価格 平米 坪	70万7,839 円／平米 234万116 円／坪
査定価格 平米 坪	70万8,000 円／平米 234万648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	378 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5109 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都葛飾区西新小岩１丁目７４９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万3,265 円／平米 225万8,874 円／坪
推定価格 平米 坪	65万5,934 円／平米 216万8,518 円／坪
標準価格 平米 坪	70万1,534 円／平米 231万9,271 円／坪
査定価格 平米 坪	70万2,000 円／平米 232万812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	5101 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区西新小岩１丁目７４９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万5,539 円／平米 223万3,332 円／坪
推定価格 平米 坪	70万5,263 円／平米 233万1,599 円／坪
標準価格 平米 坪	78万8,885 円／平米 260万8,054 円／坪
査定価格 平米 坪	78万9,000 円／平米 260万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情