路線価 (2023) 東京都葛飾区亀有5-86-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 葛飾区東京都葛飾区亀有５丁目８６番１
価格時点	2023 年
駅名	亀有駅 から 220m
路線価
1坪当たり	1坪 165万3,000 円
1平米当たり	1平米 50万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	3億2,100万 円 (496 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 214万2,288 円 1平米 64万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3億2,100万 円 (496 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 214万2,288 円／坪 1平米 64万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、葛飾区又は隣接区の主要な鉄道駅の周辺に位置し、幹線道路沿道に、店舗、店舗付マンション等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者、事業法人、投資家等である。駅接近性に優れ、幹線道路の沿道に立地することから、希少性は高く、多様な用途での利用が可能である。実際の取引においては個別の事情が強く反映され、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、葛飾区、江戸川区等を中心とした路線、普通商業地域である。中心となる需要者は、飲食店等自営中小企業者、マンション開発業者、収益獲得目的共同住宅経営者、投資家等である。駅に近く道路沿いで利便性は高く、収益性も良好で店舗、事務所需要、マンション立地需要等、需要は多様化していて良好。中心となる取引価格帯は、取引件数が少なく、業種、業態、用途、画地規模等により価格水準にかなりの幅が生じるため、中心価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 類似地域において多数の信頼性のある取引事例の収集に努め採用することで、実証的で説得力のある比準価格が得られた。一方、亀有駅への接近性に優れ、収益物件として投資用不動産となり得る商業地域に存し、収益価格も十分考慮されるべき価格であるものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、店舗併用共同住宅等の存する路線商業地域である。試算収益価格の収益性は低く、取引価格指標と成り得る価格水準になっていない。又見積り要素も含み客観性に欠け収益価格の規範性は低い。よって、本来本件では商業地であるため収益価格を重視すべきであるが、市場で形成された実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	亀有駅北東方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	150 坪 (496 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	13F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンションや営業所等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛飾区東京都葛飾区亀有５丁目８６番１
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	60 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	環状七号線沿道地区計画区域内
街路	２５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)亀有駅に近い、環七通り沿道の商業地域であり、しばらくは現在の状態を維持するものと予測する。地価水準は、緩やかに持ち直している景気を反映して、緩やかな上昇傾向になるものと予測する。 (2)店舗併用共同住宅、営業所、事業所等が建ち並ぶ環七通り沿いの路線商業地域である。格別な変動要因は見られず、今後も現状のまま推移すると予測する。地価水準は、新型コロナの影響から回復し上昇傾向となっている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 225万4,692 円 1平米 68万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 221万8,326 円 1平米 67万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 225万4,692円 1平米 68万2,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 205万6,332円 1平米 62万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 221万8,326円 1平米 67万1,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 205万6,332円 1平米 62万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)葛飾区内の人口は微増傾向が続いている。景気はウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、緩やかに持ち直している。 (2)葛飾区の地価水準は、昨年は新型コロナ等の影響から回復し、需要が増加し上昇傾向となっている。依然先行きは不透明。高齢化は、やや進行。
地域要因
(1)亀有駅に近く、環七通り沿道に位置するため、多様な需要が認められるが、地域要因に特段の変動要因は認められない。 (2)駅から徒歩圏内の幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因に格別の変動要因は見られないものの、利便性は高く、収益性も良く需給は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5112 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都葛飾区亀有５丁目８６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万4,513 円／平米 180万160 円／坪
推定価格 平米 坪	62万6,795 円／平米 207万2,184 円／坪
標準価格 平米 坪	61万4,505 円／平米 203万1,554 円／坪
査定価格 平米 坪	61万5,000 円／平米 203万3,190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区亀有５丁目８６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万3,710 円／平米 183万565 円／坪
推定価格 平米 坪	57万3,644 円／平米 189万6,467 円／坪
標準価格 平米 坪	71万5,267 円／平米 236万4,673 円／坪
査定価格 平米 坪	71万5,000 円／平米 236万3,790 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5108 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区亀有５丁目８６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万7,554 円／平米 184万3,274 円／坪
推定価格 平米 坪	57万3,166 円／平米 189万4,887 円／坪
標準価格 平米 坪	74万3,406 円／平米 245万7,700 円／坪
査定価格 平米 坪	74万3,000 円／平米 245万6,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	378 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５１１７Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区亀有５丁目８６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万3,830 円／平米 140万1,182 円／坪
推定価格 平米 坪	41万4,950 円／平米 137万1,825 円／坪
標準価格 平米 坪	62万5,867 円／平米 206万9,116 円／坪
査定価格 平米 坪	62万6,000 円／平米 206万9,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５１０８Ｒ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区亀有５丁目８６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万8,243 円／平米 144万8,831 円／坪
推定価格 平米 坪	45万3,879 円／平米 150万524 円／坪
標準価格 平米 坪	70万4,781 円／平米 233万6 円／坪
査定価格 平米 坪	70万5,000 円／平米 233万730 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情