路線価 (2023) 東京都葛飾区奥戸7-14-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 葛飾区東京都葛飾区奥戸７丁目１４番１０
価格時点	2023 年
駅名	青砥駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 82万6,500 円
1平米当たり	1平米 25万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1億6,500万 円 (517 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万4,614 円 1平米 31万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1億6,400万 円 (517 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万1,308 円／坪 1平米 31万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に葛飾区とその周辺区の路線商業地域及び幹線道路沿いの商住混在地域である。主な需要者は、マンションデベロッパーや自己使用事業経営を目的とした事業者等が主体と考えられる。金融緩和による良好な資金調達環境を背景に、法人投資家等による不動産投資意欲が旺盛であることから、需要は堅調に推移している。規模、立地条件等の個別性が強く、また取引件数も少ないため、需要の中心価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は概ね葛飾区及び隣接区内の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域等で、特に環七通り沿いの商業地域との代替性が高い。需要の中心は自用目的又は投資目的の法人や不動産業者等である。近隣地域一帯は駅からやや遠く、商業繁華性も低いが、幹線道路沿いに位置し、中高層の共同住宅利用等、各種需要が競合するため、地価は昨年と比べて上昇傾向にある。取引の中心価格帯は画地規模等によっても異なるが、概ね１㎡あたり３０万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地の最有効使用は高層店舗付共同住宅地であり典型的需要者は自己使用又は事業経営目的の事業者等と考えられ当該事業者は対象地に収益性を重視するとともに市場の実態をも重視し行動する。従って、収益性に着目した収益還元法と市場の実態に着目した取引事例比較法は共に本件の市場の特性との適合性が高い評価手法であると思料する。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は路線商業地を中心とした複数の取引事例から試算され、地域の実勢を反映した規範性の高い価格が得られた。一方、収益価格についても立地条件から各種賃貸需要が見込めるため、需要者の観点から一定の規範性が認められる。近隣地域及び周辺では自己利用目的と投資目的両方の土地利用が見られるが、市場参加者の観点からも規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	青砥駅　南東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	156.4 坪 (517 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事業所にマンション等も混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛飾区東京都葛飾区奥戸７丁目１４番１０
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	地区計画あり
街路	２５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別の変動要因はなく、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。 (2)最寄駅から離れた事業所等の多い路線商業地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。幹線道路沿いの地域は用途の多様性があり、共同住宅需要等も多く見受けられるため、地価は昨年と比べて上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 107万7,756 円 1平米 32万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 110万898 円 1平米 33万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 107万7,756円 1平米 32万6,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 102万4,860円 1平米 31万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 110万898円 1平米 33万3,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 102万4,860円 1平米 31万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)雇用・所得環境を改善するため、低金利政策の継続等による需要の下支え効果もあり、物価は底堅く、不動産取引に大きな変化は見られない。 (2)今後の物価高騰や金融政策の動向等に注視が必要であるが、区内の商業地は供給が少なく、幹線道路沿いの地域でも住宅需要を背景に需要は底堅い。
地域要因
(1)商業地として成熟しており、特段の変動要因はない。底堅い需要があることから、新型コロナの影響はなく、地価はやや強含みで推移している。 (2)繁華性の低い路線商業地域であるが、共同住宅需要等、用途の多様性が見込め、地価は昨年よりも上昇傾向にある。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5117 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区奥戸７丁目１４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万6,373 円／平米 117万8,169 円／坪
推定価格 平米 坪	34万7,640 円／平米 114万9,298 円／坪
標準価格 平米 坪	32万3,687 円／平米 107万109 円／坪
査定価格 平米 坪	32万4,000 円／平米 107万1,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区奥戸７丁目１４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万2,281 円／平米 113万1,581 円／坪
推定価格 平米 坪	32万6,941 円／平米 108万867 円／坪
標準価格 平米 坪	38万2,835 円／平米 126万5,653 円／坪
査定価格 平米 坪	38万3,000 円／平米 126万6,198 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５１１１Ｒ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区奥戸７丁目１４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万839 円／平米 109万3,754 円／坪
推定価格 平米 坪	32万2,655 円／平米 106万6,697 円／坪
標準価格 平米 坪	33万6,099 円／平米 111万1,143 円／坪
査定価格 平米 坪	33万6,000 円／平米 111万816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5117 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区奥戸７丁目１４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万7,025 円／平米 108万1,145 円／坪
推定価格 平米 坪	33万1,930 円／平米 109万7,361 円／坪
標準価格 平米 坪	32万3,519 円／平米 106万9,554 円／坪
査定価格 平米 坪	32万4,000 円／平米 107万1,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	96 ％
基準容積率	377 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	5111 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区奥戸７丁目１４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万3,868 円／平米 100万4,588 円／坪
推定価格 平米 坪	31万2,376 円／平米 103万2,715 円／坪
標準価格 平米 坪	28万8,702 円／平米 95万4,449 円／坪
査定価格 平米 坪	28万9,000 円／平米 95万5,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情