路線価 (2023) 東京都江戸川区清新町2-7-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区清新町２丁目７番５
価格時点	2023 年
駅名	西葛西駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 109万980 円
1平米当たり	1平米 33万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4億5,300万 円 (1048 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 142万8,192 円 1平米 43万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	4億5,300万 円 (1048 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 142万8,192 円／坪 1平米 43万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江戸川区及び周辺区の住宅地域が概ね該当するが、特にマンション適地の代替性は高い。需要者の中心は中堅または大手デベロッパーと把握される。都心の価格上昇についていけない顧客を中心に郊外でも環境が良く利便性の高いマンション需要は引き続き堅調である。清新町エリアは都心へのアクセスも良く共同住宅地として熟成しており相対的地位は比較的高い。土地は１㎡当たり４０万円～４５万円程度が取引の中心。 (2) 同一需給圏は概ね江戸川区及びその周辺区のマンション適地の存する地域で、特に東京メトロ東西線沿線の地域との代替性が高い。需要の中心は、中堅又は大手のマンション開発業者等である。近隣地域一帯は住環境が良好な地域で、堅調なマンション需要を背景にマンション適地の需要も底堅く、地価は昨年と比べて上昇傾向で推移している。マンション一戸当たりの標準的な規模は７５㎡前後で、新築マンションの中心価格帯は５，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の典型的な需要者は分譲マンション開発を目的とするデベロッパー等が想定される。開発法では分譲マンションを想定しており対象標準地の最有効使用に合致した理論的な価格が求められた。また、取引事例比較法では上記市場参加者が参入する取引市場からのアプローチが行われており、市場価格を反映した精度の高い価格が求められた。よって、開発法による価格と比準価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内に存する一定規模以上の取引事例により試算され、規範性のある価格が得られた。開発法による価格は需要者の観点から開発計画を想定し、類似する規範性の高い分譲事例や適切に査定した各種数値に基づき、説得力のある価格として試算された。需要者は事業採算性のほか、類似の土地価格動向等の市場性も考慮するため比準価格と開発法による価格を概ね等しく関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西葛西駅南方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	317 坪 (1048 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層マンションが多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区清新町２丁目７番５
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	30 m
面積	900 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)共同住宅地域として熟成しており、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現況のまま推移するものと思料する。マンション需要は概ね堅調で、地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (2)西葛西駅徒歩圏内の共同住宅が多く存する住環境の良好な地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。マンション適地は希少性が高く、区内のマンション需要が安定的に推移する中で、地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 146万4,558 円 1平米 44万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 145万7,946 円 1平米 44万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 146万4,558円 1平米 44万3,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 138万1,908円 1平米 41万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 145万7,946円 1平米 44万1,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 138万1,908円 1平米 41万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区の人口はここ最近やや減少傾向にある。新設住宅着工戸数は概ね例年並みの水準で推移。コロナ禍による住宅市場への影響は限定的である。 (2)今後の物価高騰や金融政策の動向等に注視が必要であるが、住環境や利便性の良好な住宅地やマンション適地は供給も少なく底堅い動きを見せている。
地域要因
(1)清新町は公団の住宅団地等が建ち並ぶ共同住宅地域であり都心のベッドタウンとしての機能を有している。地価はやや強含み傾向にある。 (2)西葛西駅からやや離れた住環境の良好な地域で、地域要因に特段の変動はない。駅徒歩圏内のマンション適地は希少性があり、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１１６Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都江戸川区清新町２丁目７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万9,157 円／平米 108万8,193 円／坪
推定価格 平米 坪	34万3,951 円／平米 113万7,102 円／坪
標準価格 平米 坪	43万9,273 円／平米 145万2,237 円／坪
査定価格 平米 坪	43万9,000 円／平米 145万1,334 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5111 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区清新町２丁目７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万5,148 円／平米 127万3,299 円／坪
推定価格 平米 坪	37万2,310 円／平米 123万857 円／坪
標準価格 平米 坪	44万3,226 円／平米 146万5,305 円／坪
査定価格 平米 坪	44万3,000 円／平米 146万4,558 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	349 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	10.2 m
側道方位2	北
側道幅員2	6.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区清新町２丁目７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万7,037 円／平米 144万4,844 円／坪
推定価格 平米 坪	45万174 円／平米 148万8,275 円／坪
標準価格 平米 坪	47万8,909 円／平米 158万3,273 円／坪
査定価格 平米 坪	47万9,000 円／平米 158万3,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５１１６Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区清新町２丁目７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万4,133 円／平米 113万7,704 円／坪
推定価格 平米 坪	33万5,939 円／平米 111万614 円／坪
標準価格 平米 坪	40万6,706 円／平米 134万4,570 円／坪
査定価格 平米 坪	40万7,000 円／平米 134万5,542 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	230 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	20 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情