路線価 (2023) 東京都江戸川区東小岩6-2676-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区東小岩６丁目２６７６番１０
価格時点	2023 年
駅名	小岩駅 から 510m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,120万 円 (78 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 132万2,400 円 1平米 40万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,120万 円 (78 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 132万2,400 円／坪 1平米 40万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、江戸川区北部のＪＲ総武線、京成本線沿線で徒歩圏の住宅地域。需要者の中心は江戸川区及びその周辺地域の賃貸住宅居住者、都心部へ通勤する会社員である。小岩駅から近く、生活利便性良好な住宅地域で一定の需要がある一方、既に利用の進んだ混在住宅地域で大量の新規宅地供給はなく、需給関係は比較的安定している。取引の中心価格帯は、新築戸建物件が４，０００万円～６，０００万円程度。 (2) 同一需給圏は小岩、新小岩等、主としてＪＲ総武線の各駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は、地縁的選好性の強い個人であり、徒歩１０分以内の物件については、職住接近性を志向する同一需給圏外からの転入者も見られる。旧来からの住宅地域であり、居住環境は安定的である。未だにコロナ禍の影響下にあるものの、不動産市場は好調を維持している。新築戸建住宅は４５～６０百万円の物件が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏では自用の居住用不動産取引が中心で、対象不動産と競合・代替関係にある小岩地区の住宅地域で成約した実際の取引事例により実証的な比準価格が得られた。一方、同地域には賃貸用共同住宅も存するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。以上より、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該標準地は主として自用目的の需要が見込まれる戸建住宅地である。標準地付近において、アパート等の共同住宅は地主の土地活用によるものが大半であり、標準地程度の面積帯の物件については、自用の戸建用地として居住の快適性が重視される傾向にある。従って、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、理論性を重視した収益価格を関連付け、さらに指定基準地との検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小岩駅東方
距離	510 m
土地の状態
土地面積	23.6 坪 (78 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	220 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区東小岩６丁目２６７６番１０
標準地の範囲
東	10 m
西	60 m
南	10 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	10 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	220 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)利用の進んだ住宅地域で、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状の環境で推移するものと予測する。駅徒歩圏の住宅地域で、地価は堅調に推移するものと予測する。 (2)小岩駅周辺の再開発が進みつつあり、将来的には波及効果が期待される。江戸川区全体に水害リスクが内在するものの、当面は現状を維持してゆくと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 134万8,848 円 1平米 40万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 134万8,848 円 1平米 40万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 134万8,848円 1平米 40万8,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 126万9,504円 1平米 38万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 134万8,848円 1平米 40万8,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 126万9,504円 1平米 38万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)江戸川区の人口は微減傾向にある。景気が緩やかに持ち直す中、低金利を背景に住宅市場は堅調に推移している。 (2)江戸川区の人口は微減傾向が続いている。ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直しているが、物価や金利の動向には注視を要する。
地域要因
(1)一般住宅を中心とした住宅地域で地域要因に大きな変動はない。小岩駅から徒歩圏で、一定の需要のある地域で、需給関係は安定している。 (2)小岩駅勢圏所在の住宅地域として、旧来より安定的な需要が認められる。駅周辺の再開発が進んでおり、不動産市場は好調を保っている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)小岩駅勢圏の代替・競争関係にある不動産と比較した場合における競争力は中位に位置し、特筆すべき変動要因は特に認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5102 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区東小岩６丁目２６７６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	37万5,445 円／平米 124万1,221 円／坪
推定価格 平米 坪	36万1,142 円／平米 119万3,935 円／坪
標準価格 平米 坪	39万5,989 円／平米 130万9,140 円／坪
査定価格 平米 坪	39万6,000 円／平米 130万9,176 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	216 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１０７Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区東小岩６丁目２６７６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万9,635 円／平米 115万5,893 円／坪
推定価格 平米 坪	34万2,975 円／平米 113万3,875 円／坪
標準価格 平米 坪	41万1,735 円／平米 136万1,196 円／坪
査定価格 平米 坪	41万2,000 円／平米 136万2,072 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5112 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区東小岩６丁目２６７６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	35万1,119 円／平米 116万799 円／坪
推定価格 平米 坪	36万950 円／平米 119万3,301 円／坪
標準価格 平米 坪	42万1,671 円／平米 139万4,044 円／坪
査定価格 平米 坪	42万2,000 円／平米 139万5,132 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5113 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区東小岩６丁目２６７６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万3,347 円／平米 130万405 円／坪
推定価格 平米 坪	39万1,419 円／平米 129万4,031 円／坪
標準価格 平米 坪	39万9,407 円／平米 132万440 円／坪
査定価格 平米 坪	39万9,000 円／平米 131万9,094 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	216 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	5114 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区東小岩６丁目２６７６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	35万3,369 円／平米 116万8,238 円／坪
推定価格 平米 坪	34万6,638 円／平米 114万5,985 円／坪
標準価格 平米 坪	40万9,254 円／平米 135万2,994 円／坪
査定価格 平米 坪	40万9,000 円／平米 135万2,154 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情