路線価 (2023) 東京都江戸川区中葛西1-35-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区中葛西１丁目３５番１６
価格時点	2023 年
駅名	葛西駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 112万4,040 円
1平米当たり	1平米 34万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,900万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 140万8,356 円 1平米 42万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,900万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 140万8,356 円／坪 1平米 42万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江戸川区内の葛西・西葛西等、主として東京メトロ東西線の各駅を最寄駅とする住宅地域。地縁的選好性の強い個人の他、職住接近性や都心部と比較した値頃感を選好する同一需給圏外からの転入者が需要者として多く見られ、居住者の所得水準は区内で比較的高水準にある。東西線沿線の住宅地は利便性や良好な住環境により相対的に人気が高く、地価はコロナ禍の影響が小さく堅調な推移が続いている。新築戸建住宅は５５～７０百万円の物件が多い。 (2) 同一需給圏は江戸川区内東京メトロ東西線沿線の住宅地域である。当区に地縁的選好性を有する一次取得者が需要者の中心であるが、周辺区市からの転入者も需要者として多く見られる。東西線沿線の駅徒歩圏の住宅地は利便性や良好な住環境により相対的に人気となっており需要は安定して推移している。画地を細分化した建売住宅の供給が多く、土地は８０～１００㎡程度で３３～４５百万円、新築戸建住宅は５５百万円～６５百万円の物件が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該標準地は主として自用目的の需要が見込まれる戸建住宅地である。標準地付近において、アパート等の共同住宅は地主の土地活用によるものが大半であり、標準地程度の面積帯の物件は、自用の戸建用地として居住の快適性が重視される傾向にある。従って、実証的な性格の強い比準価格を重視し、理論的に構築された収益価格を関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域周辺では自用の居住用不動産取引が中心となるため、対象不動産と代替競争関係にある実際の取引事例によりアプローチした比準価格は実証的で信頼性が高い。一方、獲得可能な賃料水準が低く土地の有効利用度及び投資採算性が劣るため、収益価格の相対的信頼性は低い。以上により規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	葛西駅北方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、事業所、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区中葛西１丁目３５番１６
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)江戸川区全体に水害に対する懸念が内在するものの、価格時点現在において特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持してゆくと予測される。 (2)最寄り駅から徒歩圏の低層住宅地域。利便性に優る地域的特性を有し土地の需要は安定して推移している。地域要因に変化はなく当分の間現状のまま推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 144万8,028 円 1平米 43万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 145万1,334 円 1平米 43万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 144万8,028円 1平米 43万8,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 137万5,296円 1平米 41万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 145万1,334円 1平米 43万9,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 137万5,296円 1平米 41万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)江戸川区の人口は微減傾向が続いている。ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直しているが、物価や金利の動向には注視を要する。 (2)行動制限が緩和され、コロナ禍から市場は落ち着きを見せている。景気回復期待から土地の需要が回復しており、地価上昇が継続している。
地域要因
(1)人気の高い葛西駅勢圏に所在している住宅地域として、良好な需要が認められる。居住環境等は安定しており、地価は堅調な推移が続いている。 (2)人気の高い葛西駅徒歩圏に位置する住宅地域で、安定した需要が認められる。在宅ワークの拡大による需要も安定し地価は堅調な状況が続いている。
個別的要因	(1)葛西駅勢圏の代替・競争関係にある不動産と比較した場合における競争力は中位にあり、特筆すべき変動要因は特に認められない。 (2)代替・競争関係にある不動産との比較において、価格に影響する変動要因は認められず、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中葛西１丁目３５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万692 円／平米 135万7,748 円／坪
推定価格 平米 坪	41万9,412 円／平米 138万6,576 円／坪
標準価格 平米 坪	45万7,374 円／平米 151万2,078 円／坪
査定価格 平米 坪	45万7,000 円／平米 151万842 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5104 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中葛西１丁目３５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	32万4,170 円／平米 107万1,706 円／坪
推定価格 平米 坪	36万5,592 円／平米 120万8,647 円／坪
標準価格 平米 坪	41万4,503 円／平米 137万347 円／坪
査定価格 平米 坪	41万5,000 円／平米 137万1,990 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	220 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5114 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中葛西１丁目３５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万9,626 円／平米 108万9,744 円／坪
推定価格 平米 坪	33万4,473 円／平米 110万5,768 円／坪
標準価格 平米 坪	43万9,518 円／平米 145万3,047 円／坪
査定価格 平米 坪	44万 円／平米 145万4,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5115 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中葛西１丁目３５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	50万3,780 円／平米 166万5,497 円／坪
推定価格 平米 坪	49万5,545 円／平米 163万8,272 円／坪
標準価格 平米 坪	46万4,428 円／平米 153万5,399 円／坪
査定価格 平米 坪	46万4,000 円／平米 153万3,984 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５１１６Ｒ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中葛西１丁目３５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万3,684 円／平米 113万6,219 円／坪
推定価格 平米 坪	37万1,902 円／平米 122万9,508 円／坪
標準価格 平米 坪	39万9,465 円／平米 132万631 円／坪
査定価格 平米 坪	39万9,000 円／平米 131万9,094 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情