路線価 (2023) 東京都江戸川区北葛西2-681-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区北葛西２丁目６８１番６
価格時点	2023 年
駅名	船堀駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	2,670万 円 (70 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 126万2,892 円 1平米 38万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2,660万 円 (70 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 125万6,280 円／坪 1平米 38万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として東京メトロ東西線、都営新宿線の各駅を最寄りとする住宅地域である。主な需要者はエンドユーザーであり、まとまった土地については分譲住宅地として不動産業者の需要が認められる。駅徒歩圏であって、住環境は良好なことから住宅需要は堅調で成熟しており、土地売りで総額３，０００～３，５００万円程度、建売住宅で総額４，０００～４，５００万円程度が中心である。 (2) 同一需給圏は概ね東京メトロ東西線、都営新宿線各駅を最寄とする江戸川区南部の住宅地域であるが、特に駅徒歩限界圏の地域との代替性が高い。需要の中心は、都心部へ通勤する個人や宅地開発を行う不動産業者等である。近隣地域一帯は駅からやや離れているが、交通利便性や居住環境が概ね良好な地域であるため、地価は昨年と比べて上昇傾向にある。取引は土地建物一体としてのものが多く見受けられ、新築戸建住宅の中心価格帯は４，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域は戸建住宅、共同住宅を中心とする地域で、住宅地域として成熟している。このような地域にあっては居住目的のエンドユーザーが需要者の中心となる。当該需要者は収益性より居住性や快適性を重視するであろうことから、求められた試算価格のうち比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討をふまえ、経済指標を注視しつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は標準地が存する北葛西エリア及びその周辺の取引事例から試算され、地域の実勢を反映している。一方、収益価格は上昇基調にある建築費や土地価格に見合う賃料水準が形成されていない事等の影響でやや低位に試算された。近隣地域では自己利用目的の取引が中心で、居住の快適性や利便性を重視する地域であるため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	船堀駅南西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	21.2 坪 (70 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅にアパートや幼稚園も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区北葛西２丁目６８１番６
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	10 m
面積	70 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	土地区画整理事業施行予定区域内につき都市計画法第５３条制限あり
街路	基準方位　北　　６．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅地域として成熟しており、今後も住宅地域としての環境を維持するものと予測する。住宅需要は新型コロナによる停滞局面からは回復しつつあり、地価は上昇傾向にて推移すると予測する。 (2)船堀駅徒歩圏内の住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。船堀駅からやや離れているが、住環境が良好な地域で、住宅需要も安定的に推移しており、地価も昨年と比べて上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 128万9,340 円 1平米 39万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 129万2,646 円 1平米 39万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 128万9,340円 1平米 39万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 122万3,220円 1平米 37万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 129万2,646円 1平米 39万1,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 122万3,220円 1平米 37万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は徐々に薄まりつつあり、景気は持ち直しの傾向が見られる。不動産市場についても堅調に推移している。 (2)今後の物価高騰や金融政策の動向等に注視が必要であるが、住環境や利便性の良好な住宅地やマンション適地は供給も少なく底堅い動きを見せている。
地域要因
(1)地域要因を変動させる特段の要因は見られない。地価は上昇傾向にて推移している。 (2)船堀駅からやや距離があるが、住環境の良好な地域で、地域要因に特段の変動はない。需要は安定的に推移し、地価は昨年と比べて上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因を変動させる特段の要因は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5105 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区北葛西２丁目６８１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	29万1,456 円／平米 96万3,554 円／坪
推定価格 平米 坪	30万896 円／平米 99万4,762 円／坪
標準価格 平米 坪	36万5,165 円／平米 120万7,235 円／坪
査定価格 平米 坪	38万 円／平米 125万6,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5111 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区北葛西２丁目６８１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	35万8,411 円／平米 118万4,907 円／坪
推定価格 平米 坪	36万8,206 円／平米 121万7,289 円／坪
標準価格 平米 坪	38万7,585 円／平米 128万1,356 円／坪
査定価格 平米 坪	40万3,000 円／平米 133万2,318 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5114 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区北葛西２丁目６８１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万9,626 円／平米 108万9,744 円／坪
推定価格 平米 坪	33万4,473 円／平米 110万5,768 円／坪
標準価格 平米 坪	35万9,262 円／平米 118万7,720 円／坪
査定価格 平米 坪	37万4,000 円／平米 123万6,444 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5105 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区北葛西２丁目６８１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万2,096 円／平米 142万8,509 円／坪
推定価格 平米 坪	45万229 円／平米 148万8,457 円／坪
標準価格 平米 坪	38万5,800 円／平米 127万5,455 円／坪
査定価格 平米 坪	40万1,000 円／平米 132万5,706 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５１１６Ｒ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区北葛西２丁目６８１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万3,684 円／平米 113万6,219 円／坪
推定価格 平米 坪	37万1,902 円／平米 122万9,508 円／坪
標準価格 平米 坪	36万8,220 円／平米 121万7,335 円／坪
査定価格 平米 坪	38万3,000 円／平米 126万6,198 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情