路線価 (2023) 東京都江戸川区北篠崎2-227-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区北篠崎２丁目２２７番３
価格時点	2023 年
駅名	篠崎駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 74万3,850 円
1平米当たり	1平米 22万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,730万 円 (95 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 94万8,822 円 1平米 28万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,740万 円 (95 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 95万2,128 円／坪 1平米 28万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、都営新宿線もしくはＪＲ中央・総武緩行線沿線を中心とした江戸川区等の住宅地域と把握される。需要者は地縁的選好を有する地元在住者の外、都心への通勤層も認められる。最寄駅との距離はあるものの、周辺には公園、野球場、畑地等が広がり、閑静な住環境を有している。路線バスの利用も可能なことから、住宅需要は比較的堅調で、市場における中心価格帯は土地で２０百万円程度、新築戸建の場合は４０百万円台前半である。 (2) 同一需給圏は、区内東部の住宅地域で、都営新宿線もしくはＪＲ総武線沿線地域との代替性が高い。需要者は地縁的選好を有する地元在住者のほか都心への通勤層も認められる。最寄駅への距離はあるが、周辺には大きな公園もあり閑静な住環境である。物価上昇等の懸念はあるものの景気は緩やかな回復傾向にあり、中長期的には自用目的の実需は底堅いものと思料する。市場における中心価格帯は土地で２０百万円程度、新築戸建の場合は４０百万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域内には畑や空地等の供給予備地が残るため、ミニ開発による住宅分譲が比較的多い。したがって、市場での取引は自己使用目的が大半で、主たる需要者は自己の居住を目的とする個人である。調整にあたっては、こうした地域性を踏まえ、篠崎駅勢圏の類似地域から得られた取引事例に基づき試算され、現下の市場性を反映している比準価格を標準として、収益価格を参考に、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域では自用の居住用不動産取引が中心で、対象不動産と競合・代替関係にある実際の取引事例により実証的な比準価格が得られた。一方、同地域には共同住宅も存するものの、投資目的の取引は少なく、収益性よりも利便性や居住の快適性が重視されて価格が形成される傾向が強い。よって、相対的に規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	篠崎駅北西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	28.7 坪 (95 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに農地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区北篠崎２丁目２２７番３
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	100 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	土地区画整理事業を施行すべき区域内のため、都市計画法第５３条の適用を受ける。
街路	基準方位北９ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別の変動はなく、当面現状のまま推移するものと予測する。新型コロナウイルスの収束は見えていないものの、住宅市場は比較的堅調で、地価水準は緩やかな上昇傾向にある。 (2)ミニ開発による住宅分譲のほかは格別な変動要因はなく、当面現状のまま推移するものと予測する。地価水準は新型コロナ禍による停滞から脱し、物価上昇等もあるが概ね堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 96万5,352 円 1平米 29万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 96万5,352 円 1平米 29万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 96万5,352円 1平米 29万2,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 92万2,374円 1平米 27万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 96万5,352円 1平米 29万2,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 92万2,374円 1平米 27万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年をピークに江戸川区の人口は減少傾向で推移している。不動産市場においては、令和４年取引件数はやや低調であるが、価格は比較的堅調。 (2)景気は物価上昇や供給面での制約等に留意する必要があるものの、緩やかに持ち直している。直近の区内人口は微減傾向である。
地域要因
(1)建売分譲が散見される外、地域要因に特段の変動はない。 (2)周辺には畑や空地等もみられるものの、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5118 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区北篠崎２丁目２２７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万8,992 円／平米 85万6,228 円／坪
推定価格 平米 坪	25万7,722 円／平米 85万2,029 円／坪
標準価格 平米 坪	26万2,982 円／平米 86万9,418 円／坪
査定価格 平米 坪	26万8,000 円／平米 88万6,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区北篠崎２丁目２２７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万1,134 円／平米 89万6,369 円／坪
推定価格 平米 坪	27万7,995 円／平米 91万9,051 円／坪
標準価格 平米 坪	28万9,578 円／平米 95万7,345 円／坪
査定価格 平米 坪	29万5,000 円／平米 97万5,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5121 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区北篠崎２丁目２２７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万7,037 円／平米 88万2,824 円／坪
推定価格 平米 坪	29万8,177 円／平米 98万5,773 円／坪
標準価格 平米 坪	30万4,262 円／平米 100万5,890 円／坪
査定価格 平米 坪	31万 円／平米 102万4,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5118 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区北篠崎２丁目２２７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万8,364 円／平米 85万4,151 円／坪
推定価格 平米 坪	30万3,781 円／平米 100万4,300 円／坪
標準価格 平米 坪	28万9,315 円／平米 95万6,475 円／坪
査定価格 平米 坪	29万5,000 円／平米 97万5,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情