路線価 (2023) 東京都江戸川区松島4-1112-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区松島４丁目１１１２番２
価格時点	2023 年
駅名	新小岩駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 109万980 円
1平米当たり	1平米 33万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	7,260万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 141万1,662 円 1平米 42万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	7,240万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 140万8,356 円／坪 1平米 42万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江戸川区北部の住宅地域。特に新小岩駅南方徒歩圏との代替性が高い。需要者の中心は資金力にやや余裕のある都心勤務の一次取得者、買替層並びに中小不動産業者。新小岩駅前では市街地再開発事業が進展中である。昨年末の日銀金融政策変更報道以降、金利上昇圧力が強まりつつあり、今後の市況への影響が注視される。ＪＲ総武線徒歩圏の新築戸建成約価格帯は、４５～６０百万円であり近時高価格帯へのシフト傾向が散見される。 (2) 同一需給圏は概ねＪＲ総武線各駅を最寄駅とする住宅地域であるが、特に新小岩駅徒歩圏内の地域との代替性が高い。需要の中心は、都心部へ通勤する個人や宅地開発等を行う不動産業者である。新小岩駅徒歩圏内の地域は利便性に優るため人気が高く、近隣地域一帯は商店街への接近性も比較的良好なため、当該地域の地価は昨年と比べて上昇傾向にある。取引は土地建物一体としてのものが多く、小規模な新築戸建住宅の中心価格帯は５，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、新小岩駅南方エリアで取引された事例を中心に試算されており、自己居住目的の市場価値を適切に反映した説得力の高い価格を求めることができた。一方収益価格は、交通利便性及び住環境良好な立地特性から相応の賃貸需要が見込めるものの、近時の地価及び建築費の上昇を反映し、やや低位に試算された。以上より、相対的信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は標準地と同じ松島エリア及びその周辺に存する取引事例から試算され、地域の実勢を反映している。一方、収益価格は上昇基調にある建築費や土地価格に見合う賃料水準が形成されていない事等の影響でやや低位に試算された。近隣地域では自己利用目的の取引が中心で、居住の快適性や利便性を重視する地域であるため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新小岩駅南方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	51.4 坪 (170 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に店舗等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	252 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区松島４丁目１１１２番２
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	60 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15.5 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	252 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層の戸建住宅を中心に店舗等も見られる既成住宅地域であり、現状で推移すると予測する。新小岩駅から徒歩圏にあるが単価的には割安感がある。コロナ禍も収束しつつあり、地価は強含み傾向で推移すると予測する。 (2)駅からのアプローチが比較的良好な駅徒歩圏内の住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。住環境及び利便性が良好な地域で、住宅需要も安定的に推移し、当該地域の地価も昨年と比べて上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 148万7,700 円 1平米 45万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 144万8,028 円 1平米 43万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 148万7,700円 1平米 45万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 135万5,460円 1平米 41万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 144万8,028円 1平米 43万8,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 135万5,460円 1平米 41万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内人口は、直近１年間で減少傾向にある。海外金利上昇に伴い国内金利の上昇圧力は強まりつつあるが、地価は総じて強含み傾向で推移している。 (2)今後の物価高騰や金融政策の動向等に注視が必要であるが、住環境や利便性の良好な住宅地やマンション適地は供給も少なく底堅い動きを見せている。
地域要因
(1)良好な住環境に比し単価的に割高感がある。特筆すべき地域要因の変動はない。 (2)新小岩駅徒歩圏内に存し、駅からのアプローチも比較的良好な住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、地価は昨年よりも上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。総額面での競争力は中程度である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区松島４丁目１１１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万4,226 円／平米 170万31 円／坪
推定価格 平米 坪	54万6,765 円／平米 180万7,605 円／坪
標準価格 平米 坪	54万1,351 円／平米 178万9,706 円／坪
査定価格 平米 坪	55万2,000 円／平米 182万4,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5118 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区松島４丁目１１１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	36万580 円／平米 119万2,077 円／坪
推定価格 平米 坪	35万1,219 円／平米 116万1,130 円／坪
標準価格 平米 坪	40万6,034 円／平米 134万2,348 円／坪
査定価格 平米 坪	41万4,000 円／平米 136万8,684 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5118 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区松島４丁目１１１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,206 円／平米 99万9,093 円／坪
推定価格 平米 坪	29万4,435 円／平米 97万3,402 円／坪
標準価格 平米 坪	32万9,714 円／平米 109万34 円／坪
査定価格 平米 坪	33万6,000 円／平米 111万816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5117 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都江戸川区松島４丁目１１１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	36万7,215 円／平米 121万4,013 円／坪
推定価格 平米 坪	35万4,975 円／平米 117万3,547 円／坪
標準価格 平米 坪	45万476 円／平米 148万9,274 円／坪
査定価格 平米 坪	45万9,000 円／平米 151万7,454 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	5117 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都江戸川区松島４丁目１１１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	37万7,720 円／平米 124万8,742 円／坪
推定価格 平米 坪	40万2,769 円／平米 133万1,554 円／坪
標準価格 平米 坪	39万4,872 円／平米 130万5,447 円／坪
査定価格 平米 坪	40万3,000 円／平米 133万2,318 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情