路線価 (2023) 東京都江戸川区西小岩4-899-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区西小岩４丁目８９９番２
価格時点	2023 年
駅名	小岩駅 から 630m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	4,040万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 134万8,848 円 1平米 40万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	4,020万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 134万2,236 円／坪 1平米 40万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ総武線又は京成線の沿線で、概ね江戸川区の北部に存する住宅地域である。需要者は、江戸川区内を中心に隣接する区、市に居住する３０代から４０代のファミリー層が多くを占める。小岩駅の北方に位置する街区が整然とした住宅地域で、都心への通勤利便性が高く区内で人気の住宅地域である。市場の中心価格帯は、新築戸建で４０００万円～５０００万円台となっている。 (2) 同一需給圏は区内及び隣接する葛飾区のＪＲ総武線、京成本線沿線の住宅地域であり、特に小岩駅・京成小岩駅徒歩圏の住宅地と代替性が高い。需要の中心はファミリー層を中心に規模の大きい土地ではマンション、戸建開発業者の需要も見られる。コロナ禍の中ではあるものの、利便性が高いエリアで需要はおおむね安定している。需要の中心となる価格帯は土地で３～４千万円台、新築戸建住宅で４～５千万円台である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引の多くは自用目的であり、ＪＲ総武線「小岩」駅から徒歩圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し採用することで実証的な比準価格が得られた。一方、賃貸物件としてアパート等も見られるが、収益性より居住の快適性を重視する当該地域においては、収益価格の説得力は相対的に劣るものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は混在住宅地域にあり駅徒歩圏であることから賃貸物件も見受けられるが、標準地規模の収益目的取引は少なく、自己使用目的が中心である。当該地域の市場参加者は、収益性よりも居住の快適性、生活、交通利便性等を重視する傾向にある。以上より小岩エリアの事例を中心に試算し不動産市場の実態を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小岩駅北方
距離	630 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	220 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区西小岩４丁目８９９番２
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	90 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	220 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小岩駅の北方に広がる街区が整然とした住宅地域であり、しばらくは現状を維持するものと予測する。地価水準は、緩やかに持ち直している景気を反映して、緩やかな上昇傾向になるものと予測する。 (2)一般住宅、アパート、店舗等の混在する住宅地域であり、住宅の需要は堅調である。地域要因に特段の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。新型コロナの影響は未だ懸念はあるものの需要は安定している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 136万5,378 円 1平米 41万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 136万5,378 円 1平米 41万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 136万5,378円 1平米 41万3,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 129万9,258円 1平米 39万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 136万5,378円 1平米 41万3,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 129万9,258円 1平米 39万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)江戸川区内の人口はこの１年間で減少している。景気はウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、緩やかに持ち直している。 (2)江戸川区の人口は直近３年程、微減傾向が続いている。コロナ禍の中でも住宅着工戸数等は概ね堅調に推移しているが、地価上昇は緩やか。
地域要因
(1)小岩駅の北方に広がる既成の住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は認められない。 (2)小岩駅北口地区第一種市街地再開発事業等、進行中の都市計画に多少の進捗は見られるが、今のところ地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)対象地の個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１１９Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区西小岩４丁目８９９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	42万2,931 円／平米 139万8,210 円／坪
推定価格 平米 坪	40万8,833 円／平米 135万1,602 円／坪
標準価格 平米 坪	41万2,963 円／平米 136万5,256 円／坪
査定価格 平米 坪	42万1,000 円／平米 139万1,826 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	216 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5113 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区西小岩４丁目８９９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万3,347 円／平米 130万405 円／坪
推定価格 平米 坪	39万1,419 円／平米 129万4,031 円／坪
標準価格 平米 坪	39万5,373 円／平米 130万7,103 円／坪
査定価格 平米 坪	40万3,000 円／平米 133万2,318 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	216 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5110 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区西小岩４丁目８９９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万2,494 円／平米 126万4,525 円／坪
推定価格 平米 坪	40万7,083 円／平米 134万5,816 円／坪
標準価格 平米 坪	41万9,673 円／平米 138万7,439 円／坪
査定価格 平米 坪	42万8,000 円／平米 141万4,968 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5110 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区西小岩４丁目８９９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万7,797 円／平米 114万9,817 円／坪
推定価格 平米 坪	35万9,754 円／平米 118万9,347 円／坪
標準価格 平米 坪	38万8,084 円／平米 128万3,006 円／坪
査定価格 平米 坪	39万6,000 円／平米 130万9,176 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	268 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５１０７Ｒ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区西小岩４丁目８９９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万9,635 円／平米 115万5,893 円／坪
推定価格 平米 坪	34万2,975 円／平米 113万3,875 円／坪
標準価格 平米 坪	40万7,334 円／平米 134万6,646 円／坪
査定価格 平米 坪	41万5,000 円／平米 137万1,990 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情