路線価 (2023) 東京都江戸川区興宮町222-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区興宮町２２２番３
価格時点	2023 年
駅名	小岩駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 77万6,910 円
1平米当たり	1平米 23万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2,080万 円 (69 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 99万8,412 円 1平米 30万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,080万 円 (69 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 99万8,412 円／坪 1平米 30万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江戸川区北部及びその周辺の住宅地域で、需要者の属性は主として区内及び周辺地域等の居住者で若年層を含む一次取得者又は買換えが中心である。市場の需給動向は新型コロナ感染症による景気後退が各種施策により回復傾向となっていることを反映し概ね堅調となっている。市場の中心価格帯は戸建住宅で５０００万円前後である。 (2) 同一需給圏の範囲は、ＪＲ中央・総武緩行線沿線を中心とした江戸川区及び葛飾区等の住宅地域と把握される。主たる市場参加者は地縁的選好を有する一次取得層とみられる。小岩駅、新小岩駅、ともに徒歩圏外で、地域内には駐車場等の低未利用地も残る地域であるが、比較的値頃感もあるため、住宅需要は概ね堅調である。市場における中心価格帯は、新築戸建の場合には４０百万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は新小岩駅又は小岩駅駅勢圏内で多数の信頼性ある取引事例を収集し、各要因を勘案のうえ求めており市場性を反映する価格である。収益価格は標準地が収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域に存すること及び試算過程に想定部分を含むためやや信頼性が劣る価格である。従って比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、小岩駅及び新小岩駅勢圏の類似地域から得られた取引事例に基づき試算を行った。一方、収益価格は、対象標準地の立地・規模を考慮し、戸建住宅の一棟貸を想定して試算したが、低位な結果となった。市場における取引の大半は自己使用目的であるため、調整にあたっては、現下の市場性を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較考量、さらに代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小岩駅南西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	20.9 坪 (69 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区興宮町２２２番３
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	10 m
面積	70 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該近隣地域は戸建住宅と共同住宅等の混在地域で、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。小岩駅南西側地域は品等中位の住宅地であるため、地価は今後堅調に推移してゆくものと予測する。 (2)地域内に格別の変動はなく、当面現状のまま推移するものと予測する。新型コロナウイルスの収束は見えていないものの、住宅市場は比較的堅調で、地価水準は緩やかな上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 100万8,330 円 1平米 30万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 101万1,636 円 1平米 30万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 100万8,330円 1平米 30万5,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 96万5,352円 1平米 29万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 101万1,636円 1平米 30万6,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 96万5,352円 1平米 29万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染症の流行等による景気の不透明感から回復し、地価は堅調に推移している。 (2)令和２年をピークに江戸川区の人口は減少傾向で推移している。不動産市場においては、令和４年取引件数はやや低調であるが、価格は比較的堅調。
地域要因
(1)品等中位の住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区興宮町２２２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万9,177 円／平米 85万6,839 円／坪
推定価格 平米 坪	26万3,842 円／平米 87万2,262 円／坪
標準価格 平米 坪	29万6,119 円／平米 97万8,969 円／坪
査定価格 平米 坪	31万1,000 円／平米 102万8,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5110 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区興宮町２２２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万758 円／平米 89万5,126 円／坪
推定価格 平米 坪	27万2,882 円／平米 90万2,148 円／坪
標準価格 平米 坪	31万2,580 円／平米 103万3,389 円／坪
査定価格 平米 坪	32万8,000 円／平米 108万4,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5115 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区興宮町２２２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万3,282 円／平米 80万4,290 円／坪
推定価格 平米 坪	29万3,978 円／平米 97万1,891 円／坪
標準価格 平米 坪	28万2,671 円／平米 93万4,510 円／坪
査定価格 平米 坪	29万7,000 円／平米 98万1,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５１０１Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区興宮町２２２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万9,428 円／平米 105万6,029 円／坪
推定価格 平米 坪	33万8,877 円／平米 112万327 円／坪
標準価格 平米 坪	34万2,993 円／平米 113万3,935 円／坪
査定価格 平米 坪	36万 円／平米 119万160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情