路線価 (2023) 東京都江戸川区南小岩4-1104-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区南小岩４丁目１１０４番２
価格時点	2023 年
駅名	小岩駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 89万2,620 円
1平米当たり	1平米 27万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5,500万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 115万488 円 1平米 34万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	5,470万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 114万3,876 円／坪 1平米 34万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江戸川区及び葛飾区内のＪＲ総武線沿線で、概ね駅から徒歩圏外の住宅地域。主たる需要者は１００㎡以下の土地については戸建住宅を購入する個人が中心で、生活環境の良い閑静な住宅地であるため、底堅い需要が認められる。土地は総額３０００～４０００万円、新築戸建は総額５０００～６５００万円である。低金利を背景とした住宅需要の高まりにより、需要に対して供給が少ないため価格は上昇しているものと思料される。 (2) 同一需給圏は概ねＪＲ総武線各駅を最寄とする住宅地域であるが、特に小岩駅徒歩限界圏の地域との代替性が高い。需要の中心は、都心部へ通勤する個人や宅地開発を行う不動産業者等である。小岩駅からやや距離があるが、駅からのアプローチは比較的良好であり、駅前再開発に伴う利便性向上も期待できるため、地価は昨年と比べて上昇傾向である。取引は土地建物一体としてのものが多く、小規模な新築戸建住宅の中心価格帯は４，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格はＪＲ小岩駅を最寄駅とする混在住宅地の事例をもとに試算されており、地域の実勢を反映している。一方収益価格は、周辺に小規模な共同住宅も見られるものの地主による土地活用がほとんどであり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。快適性、利便性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は標準地と同じ南小岩エリアの取引事例から試算され、地域の実勢を反映した規範性の高い価格が得られた。一方、収益価格は上昇基調にある建築費や土地価格に見合う賃料水準が形成されていない事等の影響でやや低位に試算された。近隣地域では、自己利用目的の取引が中心で、居住の快適性や利便性を重視する地域であるため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	小岩駅南方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	47.8 坪 (158 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅及び共同住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区南小岩４丁目１１０４番２
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北４．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層一般住宅が建ち並ぶ駅からやや離れた熟成した住宅地。価格形成要因に特段の変動は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (2)小岩駅徒歩限界圏に位置するが、駅からのアプローチが比較的良好な既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。当該地域の住宅需要は安定的に推移し、地価も昨年と比べて上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 117万3,630 円 1平米 35万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 115万7,100 円 1平米 35万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 117万3,630円 1平米 35万5,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 111万816円 1平米 33万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 115万7,100円 1平米 35万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 111万816円 1平米 33万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東京郊外住宅地として需要は底堅いが、千葉方面への流出も多く人口は停滞している。金融緩和政策の継続で不動産市況は強含み。 (2)今後の物価高騰や金融政策の動向等に注視が必要であるが、住環境や利便性の良好な住宅地やマンション適地は供給も少なく底堅い動きを見せている。
地域要因
(1)小岩駅から徒歩圏外に位置するがバス便は多い。戸建住宅を中心に住宅需要は強く、取引価格は上昇傾向にある。 (2)駅徒歩限界圏に位置する住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。住宅需要は安定的に推移しており、地価は昨年と比べて上昇傾向にある。
個別的要因	(1)標準的な規模、形状の画地であり、とくに価格に影響する個別的要因の変動要素はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区南小岩４丁目１１０４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万2,703 円／平米 119万9,096 円／坪
推定価格 平米 坪	37万4,450 円／平米 123万7,932 円／坪
標準価格 平米 坪	35万3,588 円／平米 116万8,962 円／坪
査定価格 平米 坪	36万8,000 円／平米 121万6,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5116 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区南小岩４丁目１１０４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万5,004 円／平米 94万2,223 円／坪
推定価格 平米 坪	33万709 円／平米 109万3,324 円／坪
標準価格 平米 坪	34万937 円／平米 112万7,138 円／坪
査定価格 平米 坪	35万5,000 円／平米 117万3,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5113 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区南小岩４丁目１１０４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万3,031 円／平米 120万180 円／坪
推定価格 平米 坪	34万551 円／平米 112万5,862 円／坪
標準価格 平米 坪	33万953 円／平米 109万4,131 円／坪
査定価格 平米 坪	34万4,000 円／平米 113万7,264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5102 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区南小岩４丁目１１０４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	37万3,052 円／平米 123万3,310 円／坪
推定価格 平米 坪	36万617 円／平米 119万2,200 円／坪
標準価格 平米 坪	33万9,884 円／平米 112万3,657 円／坪
査定価格 平米 坪	35万3,000 円／平米 116万7,018 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情