路線価 (2023) 東京都江戸川区本一色3-517-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区本一色３丁目５１７番３外
価格時点	2023 年
駅名	新小岩駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 80万9,970 円
1平米当たり	1平米 24万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	3,800万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万4,614 円 1平米 31万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	3,800万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万4,614 円／坪 1平米 31万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ総武線新小岩駅等を最寄駅とする江戸川区、葛飾区内の住宅地域。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人、建売業者等の他、都心へのアクセスの良さに魅力を感じて、都心部へ通勤する圏外からの転入者も見られる。駅徒歩圏外であるが、近年、需要は堅調、新型コロナ未収束ながら、地区計画も奏功し、引き続き地価は上昇傾向にある。新築戸建住宅は４０００～５０００万円台前半が、市場での需要の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ総武線新小岩駅、小岩駅を中心とする江戸川区、葛飾区内の住宅地域である。需要者の多くは、江戸川区、葛飾区内に地縁的選好性を有する個人及び建売業者等のほか、区外からの転入者も見られる。コロナ禍の中でも土地価格は堅調に推移している。標準的な規模の土地は、更地より建付地としての取引が多い。取引価格は、新築建売住宅で４，０００万円中盤から５，０００万円前半程度の物件が需要の中心となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅等の建ち並ぶ成熟した住宅地域で、標準地の規模では自己使用目的での取引が中心である。比準価格は、豊富な事例から厳選した規範性の高い事例から試算できた。駅徒歩圏外でもあり、収益価格は低位に求められた。当該地域は、収益性よりも居住の快適性・利便性等を重視して価格形成される住宅地域であるので、市場性を反映し実証的で信頼性の高い比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は、一般住宅、アパート等が中心である住宅地域である。自己使用目的での不動産取引が主体となり、地域の賃貸市場においては、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。また、収益性よりも居住の快適性が重視される地域といえる。したがって、市場性を反映した取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新小岩駅東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	36 坪 (119 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区本一色３丁目５１７番３外
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	令和２年３月５日、上一色・本一色・興宮町地区地区計画が決定
街路	基準方位　北　　５．７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新小岩駅徒歩圏外で一般住宅等の建ち並ぶ成熟した住宅地域で、当面、現状のまま推移すると予測する。地価水準は、直近、大規模金融緩和の修正があり、また、新型コロナ未収束ながら、上昇傾向で推移すると予測する。 (2)地区計画により、将来的には近隣地域を含む周辺地域全体の土地利用状況が整備、改善されるものと予測する。画地条件等が良好な物件で、かつ総額との関連によっては、潜在需要が顕在化するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 108万4,368 円 1平米 32万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 108万4,368 円 1平米 32万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 108万4,368円 1平米 32万8,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 102万1,554円 1平米 30万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 108万4,368円 1平米 32万8,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 102万1,554円 1平米 30万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高騰やそれに伴う金利先高観で景気の先行きは不透明であるが、現状はまだ低金利下にあり、不動産需要は堅調で、区内の住宅地地価は上昇傾向。 (2)江戸川区の人口は直近３年程、微減傾向が続いている。コロナ禍の中でも住宅着工戸数等は概ね堅調に推移しているが、地価上昇は緩やか。
地域要因
(1)令和２年３月の地区計画決定に伴い、指定建蔽率・指定容積率が緩和された影響で、引き続き需要は堅調、新型コロナ未収束ながら、地価は上昇傾向。 (2)令和２年３月５日の地区計画決定に伴い、指定建蔽率・指定容積率が緩和された。コロナ禍の影響は未だ不透明なものの、地価は微増で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5121 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都江戸川区本一色３丁目５１７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万2,761 円／平米 113万3,168 円／坪
推定価格 平米 坪	33万1,999 円／平米 109万7,589 円／坪
標準価格 平米 坪	32万8,712 円／平米 108万6,722 円／坪
査定価格 平米 坪	33万5,000 円／平米 110万7,510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5117 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都江戸川区本一色３丁目５１７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万6,373 円／平米 117万8,169 円／坪
推定価格 平米 坪	34万7,640 円／平米 114万9,298 円／坪
標準価格 平米 坪	32万7,653 円／平米 108万3,221 円／坪
査定価格 平米 坪	33万4,000 円／平米 110万4,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5115 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区本一色３丁目５１７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万9,263 円／平米 102万2,423 円／坪
推定価格 平米 坪	29万7,199 円／平米 98万2,540 円／坪
標準価格 平米 坪	33万3,183 円／平米 110万1,503 円／坪
査定価格 平米 坪	34万 円／平米 112万4,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5115 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区本一色３丁目５１７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万3,282 円／平米 80万4,290 円／坪
推定価格 平米 坪	29万3,978 円／平米 97万1,891 円／坪
標準価格 平米 坪	29万1,067 円／平米 96万2,268 円／坪
査定価格 平米 坪	29万7,000 円／平米 98万1,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	5101 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区本一色３丁目５１７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万1,168 円／平米 102万8,721 円／坪
推定価格 平米 坪	31万4,219 円／平米 103万8,808 円／坪
標準価格 平米 坪	31万8,035 円／平米 105万1,424 円／坪
査定価格 平米 坪	32万4,000 円／平米 107万1,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情