路線価 (2023) 東京都江戸川区西葛西1-2371-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区西葛西１丁目２３７１番８
価格時点	2023 年
駅名	西葛西駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2,720万 円 (72 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 124万9,668 円 1平米 37万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,720万 円 (72 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 124万9,668 円／坪 1平米 37万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東京メトロ東西線西葛西駅を最寄駅とする住宅地域である。広域的には、江戸川区内全域の鉄道沿線各駅も圏域となる。需要者は、江戸川区内、区外に居住する個人及び建売業者等が主になる。土地価格は、新型コロナウイルス感染症対策と社会経済活動の両立が進む中、上昇となった。標準的な規模の土地は、更地より建付地としての取引が多い。取引価格は、新築建売住宅で４，５００万円から６，０００万円程度の物件が需要の中心となる。 (2) 同一需給圏は江戸川区内東京メトロ東西線沿線の住宅地域である。当区に地縁的選好性を有する一次取得者が需要者の中心であるが、周辺区市からの転入者も需要者として多く見られる。河川に近く将来の水害懸念が生じやすい地域であるが、在宅ワークの拡大による住宅地購入意欲も高く土地の需要は安定している。画地を細分化した建売住宅の供給が多く、土地は８０～１００㎡程度で３０百万円～４０百万円、新築戸建住宅は５千万円台の物件が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は一般住宅、アパート等が混在する住宅地域である。自己使用目的での不動産取引が主体となり、地域の賃貸市場においては、標準的な賃料水準が低位に形成されていることに起因して、収益価格は低位に試算された。また収益性より居住の快適性を重視する地域といえる。したがって、市場性を反映した信頼性のある取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域周辺では自用の居住用不動産取引が中心となるため、対象不動産と代替競争関係にある実際の取引事例によりアプローチした比準価格は実証的で信頼性が高い。一方、獲得可能な賃料水準が低く土地の有効利用度及び投資採算性が劣るため、収益価格の相対的信頼性は低い。以上により規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西葛西駅北西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	21.8 坪 (72 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅、アパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区西葛西１丁目２３７１番８
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	11 m
面積	70 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	土地区画整理事業を施行すべき区域内のため、都市計画法第５３条の適用を受ける。
街路	基準方位北　　　４．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはなく、現況利用が概ね均衡したまま推移していくものと予測する。画地条件等が良好な物件で、かつ総額との関連によっては、潜在需要が顕在化するものと思料される。 (2)西葛西駅徒歩限界圏の低層住宅地域。地域内に特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移と予測される。河川に近いという懸念材料はあるものの、地価は需要が安定した基調が続くものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 128万2,728 円 1平米 38万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 128万2,728 円 1平米 38万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 128万2,728円 1平米 38万8,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 122万3,220円 1平米 37万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 128万2,728円 1平米 38万8,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 122万3,220円 1平米 37万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症対策と社会経済活動の両立が進み、景気回復が期待される中、江戸川区内の住宅地価格は上昇傾向にある。 (2)行動制限が緩和され、コロナ禍から市場は落ち着きを見せている。景気回復期待から土地の需要が回復しており、地価上昇が継続している。
地域要因
(1)特記すべき変動要因は認められない。西葛西駅から徒歩１５分程度の住宅地域に所在する。 (2)徒歩限界圏に位置する住宅地域であるが、在宅ワークの拡大による需要の回復も見られ地価は堅調な状況になっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)代替・競争関係にある不動産との比較において、価格に影響する変動要因は認められず、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5109 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区西葛西１丁目２３７１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	41万9,821 円／平米 138万7,928 円／坪
推定価格 平米 坪	41万6,940 円／平米 137万8,404 円／坪
標準価格 平米 坪	38万5,698 円／平米 127万5,118 円／坪
査定価格 平米 坪	39万 円／平米 128万9,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5115 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区西葛西１丁目２３７１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	42万5,418 円／平米 140万6,432 円／坪
推定価格 平米 坪	46万9,742 円／平米 155万2,967 円／坪
標準価格 平米 坪	37万6,094 円／平米 124万3,367 円／坪
査定価格 平米 坪	38万 円／平米 125万6,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区西葛西１丁目２３７１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万622 円／平米 148万9,756 円／坪
推定価格 平米 坪	46万1,888 円／平米 152万7,002 円／坪
標準価格 平米 坪	42万2,587 円／平米 139万7,073 円／坪
査定価格 平米 坪	42万7,000 円／平米 141万1,662 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5105 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区西葛西１丁目２３７１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万5,433 円／平米 110万8,941 円／坪
推定価格 平米 坪	34万1,471 円／平米 112万8,903 円／坪
標準価格 平米 坪	39万3,854 円／平米 130万2,081 円／坪
査定価格 平米 坪	39万8,000 円／平米 131万5,788 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	5110 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区西葛西１丁目２３７１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	42万1,112 円／平米 139万2,196 円／坪
推定価格 平米 坪	42万9,551 円／平米 142万96 円／坪
標準価格 平米 坪	37万9,127 円／平米 125万3,394 円／坪
査定価格 平米 坪	38万3,000 円／平米 126万6,198 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情