路線価 (2023) 東京都江戸川区中葛西3-23-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区中葛西３丁目２３番２１
価格時点	2023 年
駅名	葛西駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 138万8,520 円
1平米当たり	1平米 42万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	8,550万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 175万5,486 円 1平米 53万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	8,550万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 175万5,486 円／坪 1平米 53万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、東京メトロ東西線沿線を中心とした江戸川区南部の住宅地域と把握される。主たる需要者は地縁を有する個人のほか、都心部への通勤層等とみられる。住宅需要の極めて強い地域であるが、近年は賃貸マンション等の収益物件への需要も根強い。市場における中心価格帯は、新築戸建住宅の場合は６０百～７０百万円台とみられるが収益物件については、画地条件によって取引総額も多様である。 (2) 同一需給圏は、主として東京メトロ東西線、都営新宿線の各駅を最寄りとする住宅地域である。主な需要者はエンドユーザーであり、まとまった土地は分譲住宅地として不動産業者の需要が認められる。駅徒歩圏であって住環境が良好なことから住宅需要は堅調で、区内でも高価格帯の地域である。土地売りで総額４，０００～５，０００万円程度、建売住宅で総額６，０００～７，０００万円程度が中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、葛西駅及び西葛西駅勢圏の住宅地域から得られた類似性の高い取引事例に基づき試算を行った。一方、収益価格は、対象標準地上に最有効使用の共同住宅を想定して試算した。近隣地域はその利便性、及び良好な住環境から需要は底堅く、調整にあたっては、現下の市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域は共同住宅を中心に戸建住宅等も見られる地域で、住宅地域として成熟している。このような地域にあっては居住目的のエンドユーザーが需要者の中心となる。当該需要者は収益性より居住性や快適性を重視するであろうことから、求められた試算価格のうち比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討をふまえ、経済指標を注視しつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	葛西駅北西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	48.7 坪 (161 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区中葛西３丁目２３番２１
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	0 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	20 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位北６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅から徒歩数分程度の住宅地域で、中層共同住宅が増加しつつある。住宅市場における新型コロナウイルスの影響は限定的で、地価水準は今後も強含みと予測するが、上昇率についてはやや縮小傾向にある。 (2)住宅地域として成熟しており、今後も住宅地域としての良好な環境を維持するものと予測する。住宅需要は新型コロナによる停滞局面からは回復しつつあり、地価は上昇傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 183万1,524 円 1平米 55万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 179万8,464 円 1平米 54万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 183万1,524円 1平米 55万4,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 171万9,120円 1平米 52万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 179万8,464円 1平米 54万4,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 171万9,120円 1平米 52万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年をピークに江戸川区の人口は減少傾向で推移している。不動産市場においては、令和４年取引件数はやや低調であるが、価格は比較的堅調。 (2)新型コロナの影響は徐々に薄まりつつあり、景気は持ち直しの傾向が見られる。不動産市場についても堅調に推移している。
地域要因
(1)比較的規模の大きい画地については、戸建住宅から中層共同住宅への建替えが進んでいる。 (2)地域要因を変動させる特段の要因は見られない。地価は上昇傾向にて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因を変動させる特段の要因は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5115 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中葛西３丁目２３番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	50万3,780 円／平米 166万5,497 円／坪
推定価格 平米 坪	49万5,545 円／平米 163万8,272 円／坪
標準価格 平米 坪	55万9,938 円／平米 185万1,155 円／坪
査定価格 平米 坪	57万1,000 円／平米 188万7,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5115 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中葛西３丁目２３番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	42万5,418 円／平米 140万6,432 円／坪
推定価格 平米 坪	46万9,742 円／平米 155万2,967 円／坪
標準価格 平米 坪	52万2,516 円／平米 172万7,438 円／坪
査定価格 平米 坪	53万3,000 円／平米 176万2,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5105 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中葛西３丁目２３番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	47万8,794 円／平米 158万2,893 円／坪
推定価格 平米 坪	46万4,805 円／平米 153万6,645 円／坪
標準価格 平米 坪	51万214 円／平米 168万6,767 円／坪
査定価格 平米 坪	52万 円／平米 171万9,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中葛西３丁目２３番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	54万9,338 円／平米 181万6,111 円／坪
推定価格 平米 坪	55万954 円／平米 182万1,454 円／坪
標準価格 平米 坪	57万9,952 円／平米 191万7,321 円／坪
査定価格 平米 坪	59万2,000 円／平米 195万7,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情