路線価 (2023) 東京都江戸川区南葛西1-9-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区南葛西１丁目９番１
価格時点	2023 年
駅名	葛西駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	7億6,000万 円 (1593 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 157万6,962 円 1平米 47万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	7億6,000万 円 (1593 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 157万6,962 円／坪 1平米 47万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、江戸川区及び周辺区における分譲マンション適地である。需要者の中心は、開発用地取得を目的とする大手不動産業者、投資用不動産購入目的の法人事業者等。在宅勤務定着や生活様式の変化等で、郊外マンションの需要は底堅く大規模宅地の需要も強く、供給が限定された葛西駅徒歩圏エリアは稀少性があり、新型コロナ未収束ながら、需要が供給を上回り地価は上昇傾向にある。市場での需要の中心価格帯は取引ごとにばらつきがあり把握困難である。 (2) 同一需給圏は江戸川区及びその周辺区の住宅地域である。城東地区の大規模宅地と代替性が高い。需要者の中心は、中堅又は大手デベロッパー等が考えられる。リモートワークの広がりと低金利政策の継続によって、郊外のマンションに対する需要は高いが、建築費の上昇により大規模宅地開発に歯止めがかかる点も否めない。マンション一戸当たりの標準的な規模は６０㎡から８０㎡で、その中心価格帯は４，５００万円から６，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の規模の大きな取引事例を中心に、多数の規範性の高い事例を収集し得た。厳選したこれらの取引事例により求めた比準価格は、市場性を反映し実証的で信頼性が高い。開発法による価格は、客観性あるデータを積み上げ、無理のない設定で投資採算性を反映した価格で、信頼性の高さは他の試算価格と遜色ない。よって、比準価格と開発法による価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 江戸川区内の同一需給圏内の規模の大きな取引事例を中心に、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。これらに基づいた比準価格は、市場性を反映している価格で信頼性が高い。また、開発法による価格も、代替競争関係にある分譲事例に基づき、客観性のある投下資本収益率等により試算されており、信頼性は高いと判断した。従って、比準価格と開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	葛西駅南方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	481.9 坪 (1593 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅、一般住宅、駐車場が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区南葛西１丁目９番１
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	40 m
面積	1600 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)共同住宅、一般住宅が見られる成熟した住宅地域で、当分の間現状維持で推移と予測する。地価水準は、直近、大規模金融緩和の修正があり、また、新型コロナ未収束ながら、やや上昇傾向で推移すると予測する。 (2)共同住宅、一般住宅等が建ち並ぶ、熟成した住宅地域で、格別の変動要因はなく、現状維持と予測する。地価水準は、マンション等の住宅需要は底堅く、上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 160万3,410 円 1平米 48万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 161万9,940 円 1平米 49万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 160万3,410円 1平米 48万5,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 153万678円 1平米 46万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 161万9,940円 1平米 49万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 153万678円 1平米 46万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高騰やそれに伴う金利先高観で景気の先行きは不透明であるが、現状はまだ低金利下にあり、不動産需要は堅調で、区内の住宅地地価は上昇傾向。 (2)江戸川区の人口は減少傾向が続いているが、ウィズコロナの下で、必ずしも不動産需要は高いとはいえないが、不動産市場は回復傾向にはある。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。葛西駅からやや遠いものの、需要は堅調で地価は上昇傾向である。 (2)最寄駅からやや距離のある、共同住宅等が見られる住宅地域である。居住環境に特段の変化はない。マンション需要の増加で、地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5112 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区南葛西１丁目９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	35万5,539 円／平米 117万5,412 円／坪
推定価格 平米 坪	36万4,535 円／平米 120万5,153 円／坪
標準価格 平米 坪	46万7,353 円／平米 154万5,069 円／坪
査定価格 平米 坪	48万1,000 円／平米 159万186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5111 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区南葛西１丁目９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	49万7,152 円／平米 164万3,585 円／坪
推定価格 平米 坪	50万4,609 円／平米 166万8,237 円／坪
標準価格 平米 坪	51万5,960 円／平米 170万5,764 円／坪
査定価格 平米 坪	53万1,000 円／平米 175万5,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5113 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区南葛西１丁目９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万8,650 円／平米 131万7,937 円／坪
推定価格 平米 坪	40万604 円／平米 132万4,397 円／坪
標準価格 平米 坪	53万1,305 円／平米 175万6,494 円／坪
査定価格 平米 坪	54万7,000 円／平米 180万8,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	79 ％
基準容積率	329 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５１１６Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区南葛西１丁目９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万4,133 円／平米 113万7,704 円／坪
推定価格 平米 坪	33万5,939 円／平米 111万614 円／坪
標準価格 平米 坪	38万21 円／平米 125万6,349 円／坪
査定価格 平米 坪	39万1,000 円／平米 129万2,646 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	230 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	20 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５１０９Ｒ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江戸川区南葛西１丁目９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万1,474 円／平米 175万7,053 円／坪
推定価格 平米 坪	55万5,632 円／平米 183万6,919 円／坪
標準価格 平米 坪	50万119 円／平米 165万3,393 円／坪
査定価格 平米 坪	51万5,000 円／平米 170万2,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情