路線価 (2023) 東京都江戸川区松江3-4223 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区松江３丁目４２２３番
価格時点	2023 年
駅名	船堀駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1億2,900万 円 (326 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 130万9,176 円 1平米 39万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1億2,900万 円 (326 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 130万5,870 円／坪 1平米 39万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、江戸川区及び周辺区内の共同住宅地域又は商住混在地域で、特に幹線道路沿いの地域は代替性が高い。需要者としては、マンション開発業者のほか沿道施設事業者も考えられる。物件不足もあり、マンション開発業者等の土地取得意欲は強く、特に幹線道路沿いの大規模画地は、希少性から需要者が競合し高値で売買されるケースも見られる。土地取引の価格帯は、規模・用途等により様々で、１㎡当たり３０万円～５０万円程度と幅広い。 (2) 同一需給圏は概ね江戸川区及び隣接区内の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域等で、特に船堀街道沿いの地域との代替性が高い。需要の中心は自用又は投資目的の法人やマンション開発業者等である。近隣地域一帯は駅からやや遠く、商業繁華性も低いが、幹線道路沿いの地域は供給が少なく、共同住宅利用等の各種需要が競合するため、地価は昨年と比べて上昇傾向にある。取引の中心価格帯は画地規模等によっても異なるが、概ね１㎡あたり４０万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、幹線道路沿いのマンション適地の取引事例から実証的に試算されており説得力は高い。一方、収益価格は、試算過程で想定要素を含み、建築費や賃料等の動向に左右されるため不確実性を伴うが、共同住宅地については、収益性から意思決定を行う需要者が想定されるため、一定の規範性を有する。したがって、相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は代替性の高い路線商業地等の事例から試算され、地域の実勢を反映した規範性の高い価格が得られた。また、収益価格についても立地条件から各種賃貸需要が見込めるため、需要者の観点から一定の規範性が認められる。近隣地域及び周辺では自己利用目的と投資目的両方の土地利用が見られるが、市場参加者の観点からも規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	船堀駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	98.6 坪 (326 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅が多い中に店舗兼住宅等も見られる地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	18.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区松江３丁目４２２３番
標準地の範囲
東	10 m
西	45 m
南	165 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	18 m
面積	320 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８．３ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)共同住宅を中心に店舗兼住宅等も見られる地域であり、地域要因に特段の変動はないことから、当分の間は現状維持と予測する。マンション用地に対する需要は堅調で、地価水準はしばらく上昇基調で推移すると予測する。 (2)共同住宅や店舗兼共同住宅等が多い都道沿いの地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。駅からはやや距離があるが、用途の多様性が認められる幹線道路沿いの地域は希少性が高く、地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 135万8,766 円 1平米 41万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 134万8,848 円 1平米 40万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 135万8,766円 1平米 41万1,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 126万9,504円 1平米 38万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 134万8,848円 1平米 40万8,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 126万9,504円 1平米 38万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当区の人口は微減傾向で、高齢化の進行が認められる。金利の先行きが懸念されるが、住宅需要は概ね堅調で、地価は総じて上昇基調にある。 (2)今後の物価高騰や金融政策の動向等に注視が必要であるが、住環境や利便性の良好な住宅地やマンション適地は供給も少なく底堅い動きを見せている。
地域要因
(1)中高層マンションが多い幹線道路沿いの地域で、地域要因に特段の変動はない。良質なマンション素地に対する需要は堅調である。 (2)駅からやや離れた幹線道路沿いの地域で、地域要因に特段の変動はない。共同住宅需要等、用途の多様性が見込め、地価は昨年よりも上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１０３Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区松江３丁目４２２３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万2,914 円／平米 156万3,454 円／坪
推定価格 平米 坪	46万1,654 円／平米 152万6,228 円／坪
標準価格 平米 坪	41万3,668 円／平米 136万7,586 円／坪
査定価格 平米 坪	41万4,000 円／平米 136万8,684 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5118 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区松江３丁目４２２３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万6,671 円／平米 127万8,334 円／坪
推定価格 平米 坪	39万1,698 円／平米 129万4,954 円／坪
標準価格 平米 坪	39万5,255 円／平米 130万6,713 円／坪
査定価格 平米 坪	39万5,000 円／平米 130万5,870 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5116 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区松江３丁目４２２３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万1,139 円／平米 109万4,746 円／坪
推定価格 平米 坪	32万3,255 円／平米 106万8,681 円／坪
標準価格 平米 坪	42万905 円／平米 139万1,512 円／坪
査定価格 平米 坪	42万1,000 円／平米 139万1,826 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5113 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区松江３丁目４２２３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万3,348 円／平米 110万2,048 円／坪
推定価格 平米 坪	33万2,688 円／平米 109万9,867 円／坪
標準価格 平米 坪	41万1,743 円／平米 136万1,222 円／坪
査定価格 平米 坪	41万2,000 円／平米 136万2,072 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情