路線価 (2023) 東京都江戸川区平井4-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区平井４丁目２４番
価格時点	2023 年
駅名	平井駅 から 830m
路線価
1坪当たり	1坪 95万8,740 円
1平米当たり	1平米 29万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	5億3,000万 円 (1249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 140万1,744 円 1平米 42万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	5億2,800万 円 (1249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 139万8,438 円／坪 1平米 42万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、江戸川区及び周辺区内の住宅地域。需要者の中心は、開発用地取得を目的とするデベロッパーと把握される。居住環境及び都心部へのアクセスが良好なため、デベロッパー等の土地取得意欲は強く、今後も底堅い需要が見込まれる。マンション市況は引き続き堅調であり、用地不足で需要者が競合するため、開発素地価格の上昇基調が続いている。新築マンションの分譲価格は、ファミリータイプで５，５００万円程度が中心で、引き続き上昇基調にある。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ総武線等の沿線駅から主として徒歩圏内の江戸川区、葛飾区及び周辺区等の住宅地域である。中心となる需要者はマンション開発業者、共同住宅経営者、投資家等である。平井駅から徒歩圏内で利便性、住環境も良く需要は高く需給は安定。マンション敷地は、希少性が高く規模等で価格水準幅が異なるため、中心価格帯は見出せない。分譲マンションの市場価格帯は、６０～７０㎡程度のファミリータイプで５，０００～６，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、代替性を有するマンション適地の取引事例から実証的に試算されたものの、類似性の高い事例の収集が困難なため、収集範囲を拡大しており、適切な要因格差の判断を行うには限界がある。開発法による価格は、主な需要者が開発業者である点を考慮すれば一定の規範性を有するが、想定要素を含むため不確実性が伴う。以上より、両価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、共同住宅と自己使用中心の住宅地域である。比準価格は、市場性に着目して求めた価格であり客観的、実証的で規範性が高い。開発法による価格は、開発事業者の投資採算性に着目して求めた価格で、想定要素が多いものの一定の規範性を有する。従って本件では、市場性を反映した比準価格と投資採算性を反映した開発法による価格を関連付けて、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	平井駅北東方
距離	830 m
土地の状態
土地面積	377.8 坪 (1249 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層マンションが多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区平井４丁目２４番
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	80 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層マンションの敷地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	標準地東方の堤防沿い道路は都市計画道路で拡幅予定であるが事業化の蓋然性は低い。
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層マンションが多い地域で、地域要因に特段の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。好調なマンション市況を背景に、当面の地価水準は上昇基調で推移するものと予測する。 (2)最寄駅から徒歩圏内の一般住宅、共同住宅等が多い住宅地域である。格別な変動要因は見られず、当面は現状のまま推移すると予測する。地価水準は、希少性が高いマンション敷地は安定した需給が見込め上昇傾向である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層分譲マンションの敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 143万4,804 円 1平米 43万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 142万8,192 円 1平米 43万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 143万4,804円 1平米 43万4,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 135万5,460円 1平米 41万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 142万8,192円 1平米 43万2,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 135万5,460円 1平米 41万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当区の人口は微減傾向で、高齢化の進行が認められる。金利の先行きが懸念されるが、住宅需要は概ね堅調で、地価は総じて上昇基調にある。 (2)江戸川区の地価水準は、昨年は新型コロナ等の影響から回復し、需要が増加し上昇傾向となっている。依然先行きは不透明。高齢化はやや進行。
地域要因
(1)中高層マンションが多い住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。駅徒歩圏内のマンション素地に対する需要は堅調である。 (2)最寄駅から徒歩圏内のマンションが多い住宅地域である。格別な変動要因は見られないが、利便性等は高く、安定した需給が見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5113 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区平井４丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万8,650 円／平米 131万7,937 円／坪
推定価格 平米 坪	40万604 円／平米 132万4,397 円／坪
標準価格 平米 坪	41万8,604 円／平米 138万3,905 円／坪
査定価格 平米 坪	43万1,000 円／平米 142万4,886 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	79 ％
基準容積率	329 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5109 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都江戸川区平井４丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	38万9,630 円／平米 128万8,117 円／坪
推定価格 平米 坪	41万3,111 円／平米 136万5,745 円／坪
標準価格 平米 坪	41万8,129 円／平米 138万2,334 円／坪
査定価格 平米 坪	43万1,000 円／平米 142万4,886 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	235 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5111 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区平井４丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万5,148 円／平米 127万3,299 円／坪
推定価格 平米 坪	37万2,310 円／平米 123万857 円／坪
標準価格 平米 坪	39万3,979 円／平米 130万2,495 円／坪
査定価格 平米 坪	40万6,000 円／平米 134万2,236 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	349 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	10.2 m
側道方位2	北
側道幅員2	6.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区平井４丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万7,037 円／平米 144万4,844 円／坪
推定価格 平米 坪	45万174 円／平米 148万8,275 円／坪
標準価格 平米 坪	45万4,721 円／平米 150万3,308 円／坪
査定価格 平米 坪	46万8,000 円／平米 154万7,208 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	5116 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都江戸川区平井４丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万5,050 円／平米 127万2,975 円／坪
推定価格 平米 坪	37万5,149 円／平米 124万243 円／坪
標準価格 平米 坪	42万1,043 円／平米 139万1,968 円／坪
査定価格 平米 坪	43万4,000 円／平米 143万4,804 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情