路線価 (2023) 東京都江戸川区東葛西8-34-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区東葛西８丁目３４番５
価格時点	2023 年
駅名	葛西駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	4,920万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 133万2,318 円 1平米 40万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,920万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 133万2,318 円／坪 1平米 40万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に江戸川区内の東京メトロ東西線を最寄駅とする駅徒歩圏内外の住宅地域である。主な需要者は個人では、東京都心近郊へ通勤する会社員など第一次取得者が多く、法人では不動産業者等が主体である。低金利環境の継続等の下支えもあり、需要に新型コロナによる影響はない。土地の中心価格帯は５，０００万円～６，０００万円程度、新築戸建住宅は６，０００万円～７，０００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は概ね江戸川区南部の東京メトロ東西線沿線及びＪＲ京葉線沿線の住宅地域。需要者の中心は区内の一次取得者層、都心部へ通勤する会社員で、買替層の需要も見られる。住環境の良好な住宅地域で、大型商業施設にも近く一定の需要がある一方、既存利用が多く、新規の住宅分譲の少ない地域で、需給関係は比較的安定している。取引の主な価格帯は、新築戸建住宅で５，０００万円～６，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地の最有効使用は低層住宅地であり、典型的需要者と考えられる東京都心近郊へ通勤する会社員等は対象地の有する収益性よりも居住の快適性及び生活利便性を重視し行動する。よって当該市場の特性を的確に反映した手法としては収益還元法よりも市場の実態に着目した取引事例比較法の方がより市場の実態との適合性が高い評価手法であるため、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏では自用の居住用不動産取引が中心で、対象不動産と競合・代替関係にある葛西地区の住宅地域で成約した実際の取引事例により実証的な比準価格が得られた。一方、同地域には賃貸用共同住宅も存するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。以上より、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	葛西駅南東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	36.9 坪 (122 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区東葛西８丁目３４番５
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	13 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　６．０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別の変動要因はなく、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。 (2)戸建住宅を中心とした地域で、特段の変動要因はなく、当面は現状の環境で推移するものと予測する。住環境の良好な住宅地域で、地価は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 135万8,766 円 1平米 41万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 136万2,072 円 1平米 41万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 135万8,766円 1平米 41万1,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 129万2,646円 1平米 39万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 136万2,072円 1平米 41万2,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 129万2,646円 1平米 39万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)雇用・所得環境を改善するため、低金利政策の継続等による需要の下支え効果もあり、物価は底堅く、不動産取引に大きな変化は見られない。 (2)江戸川区の人口は微減傾向にある。景気が緩やかに持ち直す中、低金利を背景に住宅市場は堅調に推移している。
地域要因
(1)住宅地として成熟しており、特段の変動要因はない。底堅い需要があることから、新型コロナの影響はなく、地価はやや強含みで推移している。 (2)利用の進んだ住宅地域で地域要因に大きな変動はない。駅から距離があるが、住環境の良好な住宅地域で、需給関係は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5104 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区東葛西８丁目３４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	47万3,827 円／平米 156万6,472 円／坪
推定価格 平米 坪	46万6,007 円／平米 154万619 円／坪
標準価格 平米 坪	40万6,993 円／平米 134万5,519 円／坪
査定価格 平米 坪	41万1,000 円／平米 135万8,766 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5111 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区東葛西８丁目３４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万3,248 円／平米 149万8,438 円／坪
推定価格 平米 坪	45万137 円／平米 148万8,153 円／坪
標準価格 平米 坪	43万7,876 円／平米 144万7,618 円／坪
査定価格 平米 坪	44万2,000 円／平米 146万1,252 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区東葛西８丁目３４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万622 円／平米 148万9,756 円／坪
推定価格 平米 坪	46万1,888 円／平米 152万7,002 円／坪
標準価格 平米 坪	44万4,123 円／平米 146万8,271 円／坪
査定価格 平米 坪	44万9,000 円／平米 148万4,394 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5104 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区東葛西８丁目３４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	32万4,170 円／平米 107万1,706 円／坪
推定価格 平米 坪	36万5,592 円／平米 120万8,647 円／坪
標準価格 平米 坪	36万5,958 円／平米 120万9,857 円／坪
査定価格 平米 坪	37万 円／平米 122万3,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	220 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情