路線価 (2023) 東京都江戸川区江戸川2-2-17外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区江戸川２丁目２番１７外
価格時点	2023 年
駅名	瑞江駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	2,840万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 114万3,876 円 1平米 34万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,830万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 114万570 円／坪 1平米 34万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江戸川区中東部の住宅地域。特に瑞江駅南方の街路条件がやや劣る江戸川エリアとの代替性が高い。需要者の中心は居住経験又は地縁のある一次取得者、買替層並びに地場に精通する不動産業者。街路条件がやや劣るが交通利便性は良好である。昨年末の日銀金融政策変更報道以降、金利上昇圧力が強まりつつあり、今後の市況への影響が注視される。都営新宿沿線徒歩圏の新築戸建成約価格帯は、４５～６０百万円であり高価格帯へシフト傾向にある。 (2) 同一需給圏は、都営新宿線等の沿線駅から徒歩圏内外を中心とした江戸川区等の住宅地域である。中心となる需要者は東京都内等に勤務するサラリーマン、ファミリー世帯等であるが、開発事業者、不動産業者、共同住宅経営等の事業者、投資家等の需要も見られる。利便性、住環境は良好で、需給は安定している。市場の中心価格帯は、土地は標準的画地規で２，８００～３，８００万円程度、新築戸建住宅は同規模で４，３００～５，３００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、地域特性が類似する江戸川エリアの事例を中心に試算されており、自己居住目的の市場価値を適切に反映した説得力の高い価格を求めることができた。一方収益価格は、瑞江駅徒歩圏であるものの街路条件がやや劣る立地特性並びに近時建築費等の上昇を反映し、低位に試算された。以上より、相対的信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は、共同住宅と自己使用中心の住宅地域である。試算収益価格の収益性は低く、取引価格指標と成り得る価格水準になっていない。又見積り要素も含み客観性に欠け収益価格の規範性は低い。よって本来収益価格は比準価格と同程度考慮すべき所、居住の快適性等に基づき市場で形成された実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	瑞江駅南東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	24.8 坪 (82 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区江戸川２丁目２番１７外
標準地の範囲
東	50 m
西	15 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	9 m
面積	80 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	江戸川一丁目地区計画内につき、容積率が上限１８０％まで緩和される。
街路	基準方位北　　　３．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅、アパートが多い既成住宅地域であり、現状で推移すると予測する。街路幅員が狭く整然性も劣るが、瑞江駅徒歩圏で単価的には割安感がある。コロナ禍も収束しつつあり、地価は堅調に推移すると予測する。 (2)最寄駅から徒歩圏内の戸建住宅、共同住宅等が見られる住宅地域である。格別な変動要因は見られず、当面は現状のまま推移すると予測する。地価水準は、新型コロナの影響から回復し上昇傾向となっている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 120万3,384 円 1平米 36万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 116万7,018 円 1平米 35万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 120万3,384円 1平米 36万4,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 110万4,204円 1平米 33万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 116万7,018円 1平米 35万3,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 110万4,204円 1平米 33万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内人口は、直近１年間で減少傾向にある。海外金利上昇に伴い国内金利の上昇圧力は強まりつつあるが、地価は総じて強含み傾向で推移している。 (2)江戸川区の地価水準は、昨年は新型コロナ等の影響から回復し、需要が増加し上昇傾向となっている。依然先行きは不透明。高齢化はやや進行。
地域要因
(1)細街路が多くセットバックによる道路整備が徐々に進展している。特筆すべき地域要因の変動はない。 (2)最寄駅から徒歩圏内の住宅地域である。居住環境は整備され、地域内の需給は安定している。地域要因に格別な変動要因は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。総額面での競争力は中程度である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5115 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区江戸川２丁目２番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万2,424 円／平米 113万2,054 円／坪
推定価格 平米 坪	33万6,827 円／平米 111万3,550 円／坪
標準価格 平米 坪	34万7,962 円／平米 115万362 円／坪
査定価格 平米 坪	36万2,000 円／平米 119万6,772 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5115 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区江戸川２丁目２番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	33万5,739 円／平米 110万9,953 円／坪
推定価格 平米 坪	33万9,063 円／平米 112万942 円／坪
標準価格 平米 坪	34万9,549 円／平米 115万5,609 円／坪
査定価格 平米 坪	36万4,000 円／平米 120万3,384 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5120 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区江戸川２丁目２番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	38万1,166 円／平米 126万135 円／坪
推定価格 平米 坪	37万4,935 円／平米 123万9,535 円／坪
標準価格 平米 坪	37万5,310 円／平米 124万775 円／坪
査定価格 平米 坪	39万 円／平米 128万9,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5120 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区江戸川２丁目２番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万3,885 円／平米 103万7,704 円／坪
推定価格 平米 坪	33万1,683 円／平米 109万6,544 円／坪
標準価格 平米 坪	32万2,649 円／平米 106万6,678 円／坪
査定価格 平米 坪	33万6,000 円／平米 111万816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情