路線価 (2023) 北海道苫小牧市矢代町2-91-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 苫小牧市北海道苫小牧市矢代町２丁目９１番１外
価格時点	2023 年
駅名	青葉駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 4万2,978 円
1平米当たり	1平米 1万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	980万 円 (628 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,574 円 1平米 1万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	980万 円 (628 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,574 円／坪 1平米 1万5,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内幹線道路沿いの商業地域一円。需要者は店舗等の出店を目的とする地元中小法人や個人事業者などが中心であるが、郊外型店舗の進出の程度は弱く、近隣住民向けの小売店舗等が多い地域で顧客の誘引力は劣る。取引される中心価格帯は規模等の状況がまちまちであるため把握は難しいが、土地単価で坪５万円前後と判断される。 (2) 同一需給圏は苫小牧市内一円の商業地域。一部道内外の企業も見られるが、需要の中心は地元企業や地縁的な個人である。地域は住宅や未利用地も散見され、店舗・事務所密度が低い路線商業地域。主要国道のため通行量は多いが、東部の幹線沿いの複合大型店舗や他地域の大型店舗の出店による顧客の分散から、需要は低迷。需要の中心となる価格帯は、規模や建付地等により異なるが、３００坪の土地で総額１，５００万円前後と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 国道沿いに店舗や営業所などが立地している地域ではあるが、自用目的の物件が多く、賃貸市場が形成されていないため収益還元法は適用できなかった。また比準価格は現実の市場性を反映した説得力を有する価格であることから、比準価格に市場の動向を踏まえて再検討を行い、代表標準地との検討を加え、さらに当該地域における需給動向を考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 以上より比準価格が求められた。店舗・事務所密度が低く、自用の事務所が主で賃貸市場が未成熟のため収益還元法は適用しなかった。比準価格は規範性の高い近隣地域周辺の事例のほか、新しい事例等を勘案し求められたもので、国道沿いの商業地の市場を現している。以上から比準価格を基準に、代表標準地との検討結果を重視し、周辺路線商業地の標準地の価格動向を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青葉駅南東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	190 坪 (628 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所のほか住宅も見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	苫小牧市北海道苫小牧市矢代町２丁目９１番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの路線商業地域として、今後も同様の環境を維持していくと思料する。空き店舗が見られるなど衰退傾向にあり、地価の下落が続くものと予測する。 (2)複合郊外大型店への顧客の流出や海岸沿いの住宅地の需要減から、今後も弱含みと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万1,574 円 1平米 1万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万1,574 円 1平米 1万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万1,574円 1平米 1万5,600円
前年から次年への変動率 -4.3 ％
2022年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万1,574円 1平米 1万5,600円
前年から次年への変動率 -4.3 ％
2019年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)郊外型の商業施設が多くみられる東部地区は、住宅需要の高さを背景に堅調である一方、既存商業地域の商況は衰退傾向にある。 (2)中心商業地は係争で進展が見られない一方、東部商業地は、旺盛な住宅需要を背景に堅調に推移し、西部商業地は場所により温度差が見られる。
地域要因
(1)国道沿いのため交通量は多いが未利用地も増え、店舗密度が低くて衰退傾向にあり、地価は下落傾向。 (2)交通量は多いが、近年空き店舗が散見され、未利用地も多く、依然として需要は低下気味。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)ない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231801213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市矢代町２丁目９１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,604 円／平米 4万1,669 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,596 円／平米 7万4,702 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,382 円／平米 5万7,465 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,400 円／平米 5万7,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231411213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市矢代町２丁目９１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,222 円／平米 8万9,996 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,031 円／平米 8万9,364 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,217 円／平米 7万143 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231441213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市矢代町２丁目９１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,695 円／平米 4万5,276 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,448 円／平米 4万4,459 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,448 円／平米 4万4,459 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231401213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市矢代町２丁目９１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,577 円／平米 4万8,192 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,460 円／平米 4万7,805 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,031 円／平米 5万2,998 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231411213 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市矢代町２丁目９１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,656 円／平米 4万1,841 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,395 円／平米 5万4,202 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,869 円／平米 4万2,545 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情