路線価 (2023) 東京都江戸川区中葛西7-23-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区中葛西７丁目２３番１５
価格時点	2023 年
駅名	葛西駅 から 860m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	6,190万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 150万4,230 円 1平米 45万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	6,200万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 150万7,536 円／坪 1平米 45万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江戸川区中央部から南部及びその周辺の品等上位の住宅地域で、需要者の属性は主として区内及び周辺地域等の居住者で若年層を含む一次取得者又は買換えが中心である。市場の需給動向は新型コロナ感染症による景気後退が各種施策により回復傾向となっていることを反映し概ね堅調となっている。市場の中心価格帯は戸建住宅で６０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は江戸川区内の葛西・西葛西等、主として東京メトロ東西線の各駅を最寄駅とする住宅地域。地縁的選好性の強い個人の他、職住接近性や都心部と比較した値頃感を選好する同一需給圏外からの転入者が需要者として多く、所得水準は区内において比較的高水準にある。東西線沿線の住宅地は利便性や良好な住環境により相対的に人気が高く、地価はコロナ禍の影響が小さく堅調な推移が続いている。新築戸建住宅は５５～７０百万円の物件が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は葛西駅及び西葛西駅駅勢圏内で多数の信頼性ある取引事例を収集し、各要因を勘案のうえ求めており市場性を反映する価格である。収益価格は標準地が収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域に存すること及び試算過程に想定部分を含むためやや信頼性が劣る価格である。従って比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該標準地は戸建住宅やアパートを主とする地域に所在している。標準地付近において、共同住宅としての利用は地主の土地活用によるものが多く、標準地程度の面積帯の物件は、自用の戸建用地として居住の快適性が重視される傾向にある。よって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、理論性を重視した収益価格を関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	葛西駅南西方
距離	860 m
土地の状態
土地面積	41.1 坪 (136 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区中葛西７丁目２３番１５
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	15 m
面積	135 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該近隣地域は戸建住宅と共同住宅等の混在地域で、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。葛西駅周辺地域は品等中位の住宅地であるため、地価は今後堅調に推移してゆくものと予測する。 (2)江戸川区全体に水害に対する懸念が内在するが、価格時点現在において特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持してゆくと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 152万760 円 1平米 46万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 155万3,820 円 1平米 47万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 152万760円 1平米 46万円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 147万4,476円 1平米 44万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 155万3,820円 1平米 47万円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 147万4,476円 1平米 44万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染症の流行等による景気の不透明感から回復し、地価は堅調に推移している。 (2)江戸川区の人口は微減傾向が続いている。ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直しているが、物価や金利の動向には注視を要する。
地域要因
(1)品等中位の住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない (2)人気の高い葛西駅勢圏所在の住宅地域として、良好な需要が認められる。居住環境等は安定しており、地価は堅調な推移が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)葛西駅勢圏の代替・競争関係にある不動産と比較した場合における競争力は概ね中位に位置し、特筆すべき変動要因は特に認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中葛西７丁目２３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万622 円／平米 148万9,756 円／坪
推定価格 平米 坪	46万1,888 円／平米 152万7,002 円／坪
標準価格 平米 坪	49万6,120 円／平米 164万173 円／坪
査定価格 平米 坪	50万6,000 円／平米 167万2,836 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5104 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中葛西７丁目２３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	32万4,170 円／平米 107万1,706 円／坪
推定価格 平米 坪	36万5,592 円／平米 120万8,647 円／坪
標準価格 平米 坪	43万8,886 円／平米 145万957 円／坪
査定価格 平米 坪	44万8,000 円／平米 148万1,088 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	220 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5112 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中葛西７丁目２３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万3,179 円／平米 129万9,850 円／坪
推定価格 平米 坪	45万417 円／平米 148万9,079 円／坪
標準価格 平米 坪	48万8,522 円／平米 161万5,054 円／坪
査定価格 平米 坪	49万8,000 円／平米 164万6,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5115 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中葛西７丁目２３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	50万3,780 円／平米 166万5,497 円／坪
推定価格 平米 坪	49万5,545 円／平米 163万8,272 円／坪
標準価格 平米 坪	46万4,428 円／平米 153万5,399 円／坪
査定価格 平米 坪	47万4,000 円／平米 156万7,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	5115 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中葛西７丁目２３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	43万8,998 円／平米 145万1,327 円／坪
推定価格 平米 坪	43万8,998 円／平米 145万1,327 円／坪
標準価格 平米 坪	50万8,100 円／平米 167万9,779 円／坪
査定価格 平米 坪	51万8,000 円／平米 171万2,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情