路線価 (2023) 東京都江戸川区西葛西3-10-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区西葛西３丁目１０番５
価格時点	2023 年
駅名	西葛西駅 から 580m
路線価
1坪当たり	1坪 135万5,460 円
1平米当たり	1平米 41万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	3億8,600万 円 (736 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 173万2,344 円 1平米 52万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3億8,400万 円 (736 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 172万5,732 円／坪 1平米 52万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として江戸川区及び隣接区内の分譲マンション適地の地域で、特に東京メトロ東西線沿線の地域と代替性が高い。需要者の中心は、マンション分譲や投資用不動産の開発を手掛ける大手不動産業者や法人投資家等である。葛西・西葛西エリアにおいてまとまった規模の土地取引は少なく、希少性が高い。市場の中心価格帯は４５万円／㎡～５５万円／㎡程度であるものと把握される。 (2) 同一需給圏は江戸川区及び周辺区の分譲マンション適地の地域。需要者の中心は、分譲マンション等の開発用地取得を目的とする開発業者及び投資用不動産購入目的の法人事業者や投資家となる。最寄り駅から徒歩圏に位置する区内でも供給量が限定されたマンション素地であり、デベロッパー等からの需要が安定して推移している。中心価格帯は画地規模等により異なるが、４５万円／㎡～５５万円／㎡での取引が多く見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し、実証的で説得力の高い価格が得られた。一方、開発法による価格は、想定項目が多く内在しているものの、需要者の中心となるマンション開発業者の投資採算性を反映した価格である。従って、類似地域におけるマンション分譲の動向を踏まえつつ、実証的で説得力の高い比準価格を重視し、開発法による価格を関連付けて、代表標準地との検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域では自用の居住用不動産取引が中心で、対象不動産と競合・代替関係にある実際の取引事例により実証的な比準価格が得られた。開発法による価格も分譲業者が着目するであろう投資採算性が適切に反映されており、市場実態に即した説得力の高い価格が求められた。よって両試算価格の説得力はどちらも優るものと思料する。以上より両試算価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西葛西駅北方
距離	580 m
土地の状態
土地面積	222.6 坪 (736 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンション、一般住宅、店舗が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区西葛西３丁目１０番５
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)西葛西駅の北方に広がる共同住宅を標準とした住宅地域であり、しばらくは現状を維持するものと予測する。地価水準は、緩やかに持ち直している景気を反映して、緩やかな上昇傾向になるものと予測する。 (2)西葛西駅から徒歩圏のマンション素地となる共同住宅地域。マンション人気の影響を背景に需要は安定して推移している。地域要因に変化はなく当分の間地価が堅調な状態で推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 180万5,076 円 1平米 54万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 178万1,934 円 1平米 53万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 180万5,076円 1平米 54万6,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 167万2,836円 1平米 50万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 178万1,934円 1平米 53万9,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 167万2,836円 1平米 50万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)江戸川区内の人口はこの１年間で減少している。景気はウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、緩やかに持ち直している。 (2)行動制限が緩和され、コロナ禍から市場は落ち着きを見せている。景気回復期待から土地の需要が回復しており、地価上昇が継続している。
地域要因
(1)マンションの多い成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は認められない。 (2)人気の高いエリアに位置する住宅地域として、安定した需要が認められる。マンション素地の地価は堅調な状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)代替・競争関係にある不動産との比較において、価格に影響する変動要因は認められず、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5111 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区西葛西３丁目１０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	49万7,152 円／平米 164万3,585 円／坪
推定価格 平米 坪	50万4,609 円／平米 166万8,237 円／坪
標準価格 平米 坪	58万9,496 円／平米 194万8,874 円／坪
査定価格 平米 坪	58万9,000 円／平米 194万7,234 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１１６Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区西葛西３丁目１０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万4,133 円／平米 113万7,704 円／坪
推定価格 平米 坪	33万5,939 円／平米 111万614 円／坪
標準価格 平米 坪	49万4,028 円／平米 163万3,257 円／坪
査定価格 平米 坪	49万4,000 円／平米 163万3,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	230 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	20 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5113 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区西葛西３丁目１０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万306 円／平米 92万6,692 円／坪
推定価格 平米 坪	28万7,314 円／平米 94万9,860 円／坪
標準価格 平米 坪	47万1,780 円／平米 155万9,705 円／坪
査定価格 平米 坪	47万2,000 円／平米 156万432 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５１１３Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区西葛西３丁目１０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万607 円／平米 102万6,867 円／坪
推定価格 平米 坪	32万2,410 円／平米 106万5,887 円／坪
標準価格 平米 坪	54万7,385 円／平米 180万9,655 円／坪
査定価格 平米 坪	54万7,000 円／平米 180万8,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情