路線価 (2023) 東京都江戸川区船堀5-1327 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区船堀５丁目１３２７番
価格時点	2023 年
駅名	船堀駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 99万1,800 円
1平米当たり	1平米 30万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	2億1,700万 円 (561 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 127万9,422 円 1平米 38万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億1,700万 円 (561 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 127万9,422 円／坪 1平米 38万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、江戸川区及び周辺区の混在住宅地域や住宅地域へ移行している地域。需要者の中心は規模が大きいので事業所兼住宅のエンドユーザー、個人投資家や不動産開発業者等である。近隣地域は、最寄駅及び都心への交通接近条件に優れる住宅地域で、新型コロナ未収束ながら、また、５３条地域で低層利用が主であるものの、需要は堅調に推移している。市場での需要の中心価格帯は、総額で１億円台から３億円台程度と把握される。 (2) 同一需給圏は江戸川区内全般に及ぶ住宅地域である。当区に居住する一次取得者が需要者の中心である。都心部と比較した値頃感を選好する同一需給圏外からの買い替え層も需要者として多く見られる。船堀駅勢圏の住宅地は利便性や良好な住環境により相対的に人気となっており、需要は堅調である。画地を細分化した建売住宅の供給が多く、土地は８０～１００㎡程度で３２～４０百万円、新築戸建住宅は５千万円台の物件が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 画地規模に留意しながら、広域的に、すべて類型が更地の取引事例を厳選し、実証性の高い比準価格を得た。利便性に富み都心への接近性にも優れ、共同住宅等の賃貸物件も増えつつあるが、５３条地域で低層利用が主となり収益価格はやや低位に試算された。投資目的の取引は少数で、居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域周辺では自用の居住用不動産取引が中心となるため、対象不動産と代替競争関係にある実際の取引事例によりアプローチした比準価格は実証的で信頼性が高い。一方、獲得可能な賃料水準が低く土地の有効利用度及び投資採算性が劣るため、収益価格の相対的信頼性は低い。以上により規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	船堀駅南東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	169.7 坪 (561 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅、一般住宅と作業所が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区船堀５丁目１３２７番
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層の共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	土地区画整理事業を施行すべき区域内のため都市計画法第５３条の適用を受ける。
街路	６．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅・作業所等が混在する地域で、近年、住宅地域への移行が進行、今後とも同様の傾向と予測する。地価水準は、直近、大規模金融緩和の修正があり、また、新型コロナ未収束ながら、上昇傾向で推移すると予測する。 (2)船堀駅徒歩圏の混在地域。地域内に特段の変動要因は見受けられないが、将来的には作業所等が住宅へと建替えが進展すると予測される。地価は需要が安定した基調が続くものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 130万5,870 円 1平米 39万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 131万9,094 円 1平米 39万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 130万5,870円 1平米 39万5,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 125万2,974円 1平米 37万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 131万9,094円 1平米 39万9,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 125万2,974円 1平米 37万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高騰やそれに伴う金利先高観で景気の先行きは不透明であるが、現状はまだ低金利下にあり、不動産需要は堅調で、区内の住宅地地価は上昇傾向。 (2)行動制限が緩和され、コロナ禍から市場は落ち着きを見せている。景気回復期待から土地の需要が回復しており、地価上昇が継続している。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。急行停車駅の船堀駅から徒歩圏内の利便性に富む住宅地域である。新型コロナ未収束ながら、需要は堅調、地価は上昇傾向。 (2)船堀駅勢圏に位置する住宅地域であり、在宅ワークの拡大による需要の回復も見られ地価は概ね堅調な状況になっている。
個別的要因	(1)地域内の標準的な住宅地であり、競争力は標準的である。個別的要因に変動はない。 (2)代替・競争関係にある不動産との比較において、価格に影響する変動要因は認められず、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5113 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区船堀５丁目１３２７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万 円／平米 99万1,800 円／坪
推定価格 平米 坪	30万882 円／平米 99万4,716 円／坪
標準価格 平米 坪	37万5,165 円／平米 124万295 円／坪
査定価格 平米 坪	37万5,000 円／平米 123万9,750 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	216 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区船堀５丁目１３２７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万7,037 円／平米 144万4,844 円／坪
推定価格 平米 坪	45万174 円／平米 148万8,275 円／坪
標準価格 平米 坪	45万4,721 円／平米 150万3,308 円／坪
査定価格 平米 坪	45万5,000 円／平米 150万4,230 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5108 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都江戸川区船堀５丁目１３２７番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万7,204 円／平米 101万5,616 円／坪
推定価格 平米 坪	31万1,812 円／平米 103万850 円／坪
標準価格 平米 坪	38万9,278 円／平米 128万6,953 円／坪
査定価格 平米 坪	38万9,000 円／平米 128万6,034 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５１１１Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都江戸川区船堀５丁目１３２７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	41万8,750 円／平米 138万4,388 円／坪
推定価格 平米 坪	41万4,363 円／平米 136万9,884 円／坪
標準価格 平米 坪	37万1,960 円／平米 122万9,700 円／坪
査定価格 平米 坪	37万2,000 円／平米 122万9,832 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情