路線価 (2023) 東京都江戸川区西葛西6-15-28外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区西葛西６丁目１５番２８外
価格時点	2023 年
駅名	西葛西駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 443万40 円
1平米当たり	1平米 134万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億500万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 575万2,440 円 1平米 174万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	2億500万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 575万2,440 円／坪 1平米 174万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね江戸川区及び周辺区の駅前を中心とする商業地域。需要の中心は地元開発業者等であるが、収益物件は個人投資家等の需要もあるほか、大規模画地には大手企業等の投資も見られる。商圏は駅徒歩圏あるいはバス路線の範囲であり、都心部の商業地と比べると商圏は広くない。コロナ禍の影響も薄れ、飲食店等の需要も回復してきている。投資需要は強く、地価は上昇基調で推移しているものと思料される。 (2) 同一需給圏は江戸川区及び周辺区の商業地域。特に駅前ロータリーに面する商業地域との代替性が高い。需要者の中心は①店舗・事務所等の開発用地取得を目的とする不動産業者②投資用不動産購入目的の法人事業者等。昨年末の日銀金融政策変更報道以降、金利上昇圧力が強まりつつあり、今後の成約利回り動向や資金調達環境への影響が注視される。中心価格帯は代替競争関係にある駅前商業地の成約価格との比較検討から土地坪単価で６００万円程度と推定。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は江戸川区及び周辺区の商業地の取引事例により試算されており、地域の実勢を反映している。収益価格は投資用不動産への需要が高まる中で、比準価格より低位に求められた。本来は実際の投資金額を基礎とした比準価格の方が説得性は高いことから、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、類似標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、代替性が高い東西線沿線の駅前商業地事例を重視し試算されており、その信頼性は十分担保されている。また収益価格も、中小型商業ビルの開発・再販業者が着目するであろう投資採算性が適切に反映されており、市場実態に即した説得力の高い価格が求められた。両者の乖離幅も相対的に小さく、その説得力は同程度と思料する。よって両試算価格を同等に関連付け、同一需給圏の駅前商業地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西葛西駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	35.7 坪 (118 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼診療所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層ビルが建ち並ぶ駅前広場に面した商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区西葛西６丁目１５番２８外
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	50 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	区道（駅前広場）
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前広場に面した繁華な商業地で、店舗需要は堅調である。金融緩和政策により投資需要が強く、地価は上昇基調で推移しているが、今後の金利動向に注視する必要がある。 (2)西葛西駅南口を代表する熟成した駅前商業地のため、現状維持で推移すると予測する。コロナ禍以降においても周辺ではＪ－ＲＥＩＴによる投資用不動産の新規取得も見られ、地価は強含み傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 611万6,100 円 1平米 185万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 638万580 円 1平米 193万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 611万6,100円 1平米 185万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 552万1,020円 1平米 167万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 638万580円 1平米 193万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 552万1,020円 1平米 167万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東京郊外住宅地として需要は底堅いが、千葉方面への流出も多く人口は停滞している。金融緩和政策の継続で不動産市況は強含み。 (2)区内人口は、直近１年間で減少傾向にある。海外金利上昇に伴い国内金利の上昇圧力は強まりつつあるが、地価は総じて強含み傾向で推移している。
地域要因
(1)西葛西駅の駅前広場に位置しており、区内でも繁華性は高い。一時的に減少していた店舗需要が回復し、空室はほとんど見られない。 (2)新型コロナ禍の負の影響は収束しつつある。特筆すべき地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)標準的な規模、形状の画地であり、とくに価格に影響する個別的要因の変動要素はない。 (2)個別的要因に変動はない。総額面での競争力は中以上である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5120 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区西葛西６丁目１５番２８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	133万3,303 円／平米 440万7,900 円／坪
推定価格 平米 坪	138万6,635 円／平米 458万4,215 円／坪
標準価格 平米 坪	186万1,255 円／平米 615万3,309 円／坪
査定価格 平米 坪	186万 円／平米 614万9,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１０７Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区西葛西６丁目１５番２８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	121万1,337 円／平米 400万4,680 円／坪
推定価格 平米 坪	122万7,488 円／平米 405万8,075 円／坪
標準価格 平米 坪	170万122 円／平米 562万603 円／坪
査定価格 平米 坪	170万 円／平米 562万200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５１１６Ｒ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都江戸川区西葛西６丁目１５番２８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	110万9,475 円／平米 366万7,924 円／坪
推定価格 平米 坪	118万9,357 円／平米 393万2,014 円／坪
標準価格 平米 坪	180万2,056 円／平米 595万7,597 円／坪
査定価格 平米 坪	180万 円／平米 595万800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5117 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都江戸川区西葛西６丁目１５番２８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	112万3,986 円／平米 371万5,898 円／坪
推定価格 平米 坪	118万8,214 円／平米 392万8,235 円／坪
標準価格 平米 坪	182万2,414 円／平米 602万4,901 円／坪
査定価格 平米 坪	182万 円／平米 601万6,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	17.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	5107 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都江戸川区西葛西６丁目１５番２８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	186万6,745 円／平米 617万1,459 円／坪
推定価格 平米 坪	193万3,948 円／平米 639万3,632 円／坪
標準価格 平米 坪	194万9,544 円／平米 644万5,192 円／坪
査定価格 平米 坪	195万 円／平米 644万6,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情