路線価 (2023) 東京都江戸川区南小岩7-1858-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区南小岩７丁目１８５８番２
価格時点	2023 年
駅名	小岩駅 から 370m
路線価
1坪当たり	1坪 188万4,420 円
1平米当たり	1平米 57万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	5,360万 円 (76 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 233万730 円 1平米 70万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	5,360万 円 (76 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 233万730 円／坪 1平米 70万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、江戸川区内の各鉄道駅の周辺に位置し、近隣住民を顧客層とした食料品や日常品等の物販店舗等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者、中小法人等である。小岩駅周辺では再開発事業が進められており、今後も利便性や利便性等の向上が期待される地域である。取引の中心となる価格帯は５０万円／㎡～８０万円／㎡程度であるものと把握される。 (2) 同一需給圏は、江戸川区及び周辺区内の商業地域で、特に物販店舗等の多い駅に近い商業地域の代替性が高い。主たる需要者は、自用目的の個人事業者ないし中小法人事業者、収益目的の投資家等。店舗需要は回復傾向にあり、小岩駅周辺で進む再開発に係る期待感等を反映して、不動産市場は堅調な動きとなっている。商業地の取引は個別性が強いため、取引の中心的価格帯を把握することは難しく、１㎡当たり５０万円～８０万円程度と幅広い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 類似地域において多数の信頼性のある取引事例の収集に努め採用することで、実証的で説得力のある比準価格が得られた。一方、小岩駅への接近性に比較的優れ、収益物件として投資用不動産となり得る商業地域に存し、収益価格も十分考慮されるべき価格であるものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、江戸川区内の商業地域に存する規範性の高い取引事例により実証的に試算された。一方、近隣地域は小規模店舗を中心としたアーケード商店街で、収益性から意思決定を行う需要者も想定されるため、収益価格は一定の規範性を有するものの、試算過程で想定要素を含み、建築費や賃料等の動向に左右されるため不確実性が伴う。よって、相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	小岩駅南方
距離	370 m
土地の状態
土地面積	23 坪 (76 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ駅前通りの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区南小岩７丁目１８５８番２
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	15 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	8 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ小岩駅周辺地区地区計画区域内
街路	１５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小岩駅周辺で進んでいる再開発事業等の進捗に伴い、長期的に利便性や繁華性等が向上するものと予測する。地価水準は、緩やかに持ち直している景気を反映して、上昇傾向になるものと予測する。 (2)ＪＲ小岩駅周辺で再開発が進んでおり、利便性、回遊性等の向上が期待されている。再開発による波及効果もあり、地価水準は上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 241万6,686 円 1平米 73万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 240万3,462 円 1平米 72万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 241万6,686円 1平米 73万1,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 222万4,938円 1平米 67万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 240万3,462円 1平米 72万7,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2019年	1坪 222万4,938円 1平米 67万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)江戸川区内の人口はこの１年間で減少している。景気はウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、緩やかに持ち直している。 (2)当区の人口は微減傾向で、高齢化の進行が認められる。景気は緩やかな回復傾向にあり、不動産投資市場における利回りは低下傾向にある。
地域要因
(1)フラワーロード沿いに小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変動要因は認められない。 (2)小岩駅周辺で再開発が進み、地域発展への期待感が高まっており、需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都江戸川区南小岩７丁目１８５８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万3,710 円／平米 183万565 円／坪
推定価格 平米 坪	57万3,644 円／平米 189万6,467 円／坪
標準価格 平米 坪	73万3,560 円／平米 242万5,149 円／坪
査定価格 平米 坪	73万4,000 円／平米 242万6,604 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１０９Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区南小岩７丁目１８５８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万6,082 円／平米 177万2,287 円／坪
推定価格 平米 坪	56万1,814 円／平米 185万7,357 円／坪
標準価格 平米 坪	72万3,987 円／平米 239万3,501 円／坪
査定価格 平米 坪	72万4,000 円／平米 239万3,544 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５１１８Ｒ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区南小岩７丁目１８５８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万4,766 円／平米 199万9,356 円／坪
推定価格 平米 坪	61万526 円／平米 201万8,399 円／坪
標準価格 平米 坪	79万4,956 円／平米 262万8,125 円／坪
査定価格 平米 坪	79万5,000 円／平米 262万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５１１８Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区南小岩７丁目１８５８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万1,590 円／平米 149万2,957 円／坪
推定価格 平米 坪	46万9,654 円／平米 155万2,676 円／坪
標準価格 平米 坪	70万6,247 円／平米 233万4,853 円／坪
査定価格 平米 坪	70万6,000 円／平米 233万4,036 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	86 ％
基準容積率	320 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	5102 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区南小岩７丁目１８５８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	46万6,324 円／平米 154万1,667 円／坪
推定価格 平米 坪	49万5,776 円／平米 163万9,035 円／坪
標準価格 平米 坪	76万2,732 円／平米 252万1,592 円／坪
査定価格 平米 坪	76万3,000 円／平米 252万2,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情