路線価 (2023) 東京都江戸川区北小岩1-601-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区北小岩１丁目６０１番５
価格時点	2023 年
駅名	江戸川駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1億 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 129万9,258 円 1平米 39万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1億 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 129万9,258 円／坪 1平米 39万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江戸川区及び隣接区内の幹線道路・準幹線道路沿いの商業地域であるが、特に蔵前橋通り沿いの路線商業地は代替性が高い。繁華性は高くない地域であるが、需要者の中心としては、投資目的の法人・個人や地元企業のほかマンション開発を目的とするデベロッパー等も考えられる。マンション用地としての需要も認められる商業地については、コロナ禍による影響は軽微である。取引の中心は画地規模にもよるが、概ね４０万円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は概ね江戸川区及び隣接区内の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域等で、特に蔵前橋通り沿いの商業地域との代替性が高い。需要の中心は自用又は投資目的の法人や不動産業者等である。近隣地域一帯の商業繁華性は高くはないが、幹線道路沿いの地域は供給が少なく、共同住宅利用等を中心とした各種需要が期待できるため、地価は昨年と比べて上昇傾向にある。取引の中心価格帯は画地規模等により異なるが、概ね１㎡あたり４０万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、江戸川区及び葛飾区内の商業地域における収益性をも内包した規範性の高い取引事例によって求められた。一方、収益価格は都心部に比べ投資用不動産の売買がやや未成熟な地域のため、近時の地価・建築費上昇に見合う賃料形成がなされておらず、やや低位に試算された。よって、相対的に信頼性の高い実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は代替性の高い路線商業地の取引事例から試算され、地域の実勢を反映した規範性の高い価格が得られた。また、近隣地域及び周辺の幹線道路沿いでは立地条件等から各種の賃貸需要が見受けられるため、需要者の観点からも収益価格には一定の規範性が認められる。近隣地域及び周辺には自用目的と投資目的両方の土地利用が見受けられるが、市場参加者の観点からも規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	江戸川駅南西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	77.1 坪 (255 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンション、事業所等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区北小岩１丁目６０１番５
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)蔵前橋通り沿いの路線商業地域であり、店舗や事務所、共同住宅等多用途が認められる。地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状のまま推移するものと思料する。地価は新型コロナ禍の停滞から脱し回復傾向にある。 (2)共同住宅や店舗、事業所等が多い蔵前橋通り沿いの路線商業地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。用途の多様性が認められる幹線道路沿いの地域は希少性が高く、地価は昨年と比べて上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 133万2,318 円 1平米 40万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 133万8,930 円 1平米 40万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 133万2,318円 1平米 40万3,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 126万2,892円 1平米 38万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 133万8,930円 1平米 40万5,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 126万2,892円 1平米 38万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は物価上昇や供給面での制約等に留意する必要があるものの、緩やかに持ち直している。直近の区内人口は微減傾向である。 (2)今後の物価高騰や金融政策の動向等に注視が必要であるが、区内の商業地は供給が少なく、幹線道路沿いの地域でも住宅需要を背景に需要は底堅い。
地域要因
(1)住居系用途も混在する路線商業地域として成熟しており、特に大きな変動要因は認められない。 (2)繁華性の低い路線商業地域であるが、共同住宅需要等、用途の多様性が見込め、地価は昨年よりも上昇傾向にある。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5102 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区北小岩１丁目６０１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万626 円／平米 89万4,690 円／坪
推定価格 平米 坪	26万4,901 円／平米 87万5,763 円／坪
標準価格 平米 坪	37万5,746 円／平米 124万2,216 円／坪
査定価格 平米 坪	37万6,000 円／平米 124万3,056 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	38 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１０９Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区北小岩１丁目６０１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	35万9,745 円／平米 118万9,317 円／坪
推定価格 平米 坪	36万2,567 円／平米 119万8,647 円／坪
標準価格 平米 坪	42万8,566 円／平米 141万6,839 円／坪
査定価格 平米 坪	42万9,000 円／平米 141万8,274 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5116 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区北小岩１丁目６０１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万1,139 円／平米 109万4,746 円／坪
推定価格 平米 坪	32万3,255 円／平米 106万8,681 円／坪
標準価格 平米 坪	41万2,842 円／平米 136万4,856 円／坪
査定価格 平米 坪	41万3,000 円／平米 136万5,378 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5117 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都江戸川区北小岩１丁目６０１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万3,910 円／平米 74万246 円／坪
推定価格 平米 坪	25万4,114 円／平米 84万101 円／坪
標準価格 平米 坪	30万3,601 円／平米 100万3,705 円／坪
査定価格 平米 坪	30万4,000 円／平米 100万5,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	5118 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区北小岩１丁目６０１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万6,671 円／平米 127万8,334 円／坪
推定価格 平米 坪	39万1,698 円／平米 129万4,954 円／坪
標準価格 平米 坪	39万1,698 円／平米 129万4,954 円／坪
査定価格 平米 坪	39万2,000 円／平米 129万5,952 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情