路線価 (2023) 東京都江戸川区船堀2-566 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区船堀２丁目５６６番
価格時点	2023 年
駅名	船堀駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 195万540 円
1平米当たり	1平米 59万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	5億900万 円 (631 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 266万4,636 円 1平米 80万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	5億1,200万 円 (631 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 268万4,472 円／坪 1平米 81万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、江戸川区又は隣接区の主要な鉄道駅の周辺に位置する商業地域で、特に都営新宿線沿線の商業地域と代替性が高い。需要者の中心は、店舗や事務所の取得目的とした事業法人のほか、賃貸用不動産やマンション開発を手掛ける不動産業者、投資家層等である。駅に近接し、かつ、都道沿道に立地しており、希少性は高く、多様な用途での利用が可能である。実際の取引においては個別の事情が強く反映されるため、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、江戸川区及び葛飾区の駅に近い商業地域である。近隣地域は駅前商業地域であり、背後人口や駅利用者に支えられ店舗需要は比較的高く、駅前商業地域としての繁華性も認められる。低層階は店舗あるいは事務所、上層階は居宅という利用が中心となる地域である。需要者は、自己の店舗事務所を経営する法人、賃貸収入を目論む機関投資家等も考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 類似地域において多数の信頼性のある取引事例の収集に努め採用することで、実証的で説得力のある比準価格が得られた。一方、船堀駅への接近性に優れ、収益物件として投資用不動産となり得る商業地域に存し、収益価格も十分考慮されるべき価格であるものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域は、駅徒歩圏内の物販店舗等を中心とした商業地域である。当該地域では、自営の店舗、店舗兼共同住宅としての需要を中心に、収益物件や投資物件としての需要が考えられる。そのような需要の多様性に鑑み、求められた各試算価格について、収益性を重視した収益価格と実際の市場の取引を重視した比準価格とを関連付け、代表標準地との検討をふまえ、経済指標を注視しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	船堀駅南西方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	190.9 坪 (631 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層店舗、事務所兼共同住宅が多い商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区船堀２丁目５６６番
標準地の範囲
東	0 m
西	10 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	船堀駅周辺地区地区計画区域内
街路	３０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)船堀駅に近く、船堀街道沿いの駅前商業地であり、しばらくは現状を維持するものと予測する。地価水準は、緩やかに持ち直している景気を反映して、緩やかな上昇傾向になるものと予測する。 (2)地域内において地域要因の特段の変動は見られない。駅前の成熟した商業地域であり、現状のまま推移するものと予測する。地価は上昇傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 273万756 円 1平米 82万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 279万3,570 円 1平米 84万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 273万756円 1平米 82万6,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 256万2,150円 1平米 77万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 279万3,570円 1平米 84万5,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2019年	1坪 256万2,150円 1平米 77万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)江戸川区内の人口はこの１年間で減少している。景気はウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、緩やかに持ち直している。 (2)新型コロナの影響は徐々に薄まりつつあり、景気は持ち直しの傾向が見られる。不動産市場についても堅調に推移している。
地域要因
(1)船堀駅の駅前商業地域で、船堀街道沿いでもあるため、多様な需要が認められるが、地域要因に特段の変動要因は認められない。 (2)駅前商業地域として成熟しており、地域要因を変動させる特段の要因は見られない。地価は上昇傾向にて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因を変動させる特段の要因は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5109 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区船堀２丁目５６６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万3,265 円／平米 225万8,874 円／坪
推定価格 平米 坪	65万5,934 円／平米 216万8,518 円／坪
標準価格 平米 坪	75万7,430 円／平米 250万4,064 円／坪
査定価格 平米 坪	79万5,000 円／平米 262万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１０９Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江戸川区船堀２丁目５６６番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	51万4,557 円／平米 170万1,125 円／坪
推定価格 平米 坪	54万6,060 円／平米 180万5,274 円／坪
標準価格 平米 坪	80万6,588 円／平米 266万6,580 円／坪
査定価格 平米 坪	84万7,000 円／平米 280万182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	380 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５１１８Ｒ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区船堀２丁目５６６番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万4,766 円／平米 199万9,356 円／坪
推定価格 平米 坪	61万526 円／平米 201万8,399 円／坪
標準価格 平米 坪	82万2,811 円／平米 272万213 円／坪
査定価格 平米 坪	86万4,000 円／平米 285万6,384 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５１１８Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区船堀２丁目５６６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万1,590 円／平米 149万2,957 円／坪
推定価格 平米 坪	46万9,654 円／平米 155万2,676 円／坪
標準価格 平米 坪	73万2,690 円／平米 242万2,273 円／坪
査定価格 平米 坪	76万9,000 円／平米 254万2,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	86 ％
基準容積率	320 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情