路線価 (2023) 東京都江戸川区東葛西6-2-12外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区東葛西６丁目２番１２外
価格時点	2023 年
駅名	葛西駅 から 210m
路線価
1坪当たり	1坪 208万2,780 円
1平米当たり	1平米 63万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2億9,900万 円 (361 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 273万4,062 円 1平米 82万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	2億9,800万 円 (361 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 273万756 円／坪 1平米 82万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、江戸川区及び周辺区等における駅から徒歩圏内の商業地域である。需要者は、同一需給圏に地縁的選好性を有する個人事業者及び新たな事業展開を模索する店舗経営者、投資法人等となる。土地価格は、飲食店等が多い駅に近い商業地域であるが、新型コロナウイルス感染症対策と社会経済活動の両立が進む中、上昇となった。駅周辺の取引は少ないが、売買の中心価格帯は、土地・建物一括で２．５億円から５億円程度と推定される。 (2) 同一需給圏は江戸川区及び周辺区の商業地域。特に高度利用可能な駅前商業地域との代替性が高い。需要者の中心は①店舗・事務所・共同住宅等の開発用地取得を目的とする不動産業者②投資用不動産購入目的の法人事業者等。昨年末の日銀金融政策変更報道以降、金利上昇圧力が強まりつつあり、今後の成約利回り動向や資金調達環境への影響が注視される。中心価格帯は土地坪単価で３００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、店舗、店舗併用住宅等が見られる葛西駅に近い商業地域に所在する。採用した取引事例は、地域特性が類似する商業地域等の事例であり、価格牽連性が認められる。収益価格は、賃料水準の下方硬直性及び想定建物の品等並びに当該地域の繁華性の程度等を反映し、低位に算定された。したがって、市場性を反映し実証的である比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、代替性が高い同一需給圏に存する駅近商業地の事例を中心に試算されており、近時の市場実態を適切に反映した説得力の高い価格が求められた。一方収益価格は、葛西駅前であるものの商業収益性がやや劣る立地特性、近時の地価及び建築費の上昇を反映し、やや低位に試算された。よって相対的信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	葛西駅南方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	109.2 坪 (361 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼マンション等が建ち並ぶ駅周辺の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区東葛西６丁目２番１２外
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	25 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはなく、現況利用が概ね均衡したまま推移していくものと予測する。画地条件等が良好な物件で、かつ総額との関連によっては、潜在需要が顕在化するものと思料される。 (2)葛西駅南口エリアの熟成した駅前商業地のため、現状維持で推移すると予測する。商業用途のみならず住宅利用としての人気も高い。コロナ禍も収束しつつあり、割安感もあるため地価は強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 297万5,400 円 1平米 90万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 303万4,908 円 1平米 91万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 297万5,400円 1平米 90万円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 261万5,046円 1平米 79万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 303万4,908円 1平米 91万8,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 261万5,046円 1平米 79万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症対策と社会経済活動の両立が進み、景気回復が期待される中、江戸川区内の商業地価格は上昇傾向にある。 (2)区内人口は、直近１年間で減少傾向にある。海外金利上昇に伴い国内金利の上昇圧力は強まりつつあるが、地価は総じて強含み傾向で推移している。
地域要因
(1)特記すべき変動要因は認められない。葛西駅に近い利便性の良好な商業地域に所在し、社会経済活動再開とともに土地価格は上昇傾向で推移している。 (2)新型コロナ禍の負の影響は収束しつつある。共同住宅地としての引き合いも強く、特筆すべき地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。総額面での競争力は中以上である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１１１Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都江戸川区東葛西６丁目２番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	86万2,839 円／平米 285万2,546 円／坪
推定価格 平米 坪	90万5,981 円／平米 299万5,173 円／坪
標準価格 平米 坪	92万3,528 円／平米 305万3,184 円／坪
査定価格 平米 坪	92万4,000 円／平米 305万4,744 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	339 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5109 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区東葛西６丁目２番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万3,265 円／平米 225万8,874 円／坪
推定価格 平米 坪	65万5,934 円／平米 216万8,518 円／坪
標準価格 平米 坪	81万1,800 円／平米 268万3,811 円／坪
査定価格 平米 坪	81万2,000 円／平米 268万4,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５１１１Ｒ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都江戸川区東葛西６丁目２番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万7,520 円／平米 300万261 円／坪
推定価格 平米 坪	90万606 円／平米 297万7,403 円／坪
標準価格 平米 坪	87万4,375 円／平米 289万684 円／坪
査定価格 平米 坪	87万4,000 円／平米 288万9,444 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5109 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区東葛西６丁目２番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万7,229 円／平米 237万1,159 円／坪
推定価格 平米 坪	69万9,469 円／平米 231万2,445 円／坪
標準価格 平米 坪	95万9,491 円／平米 317万2,077 円／坪
査定価格 平米 坪	95万9,000 円／平米 317万454 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	5117 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都江戸川区東葛西６丁目２番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	112万3,986 円／平米 371万5,898 円／坪
推定価格 平米 坪	118万8,214 円／平米 392万8,235 円／坪
標準価格 平米 坪	100万2,712 円／平米 331万4,966 円／坪
査定価格 平米 坪	100万 円／平米 330万6,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	17.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情