路線価 (2023) 東京都江戸川区平井5-15-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区平井５丁目１５番１０
価格時点	2023 年
駅名	平井駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 284万3,160 円
1平米当たり	1平米 86万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	7,520万 円 (69 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 360万3,540 円 1平米 109万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	7,450万 円 (69 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 357万480 円／坪 1平米 108万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江戸川区及び隣接区の商業地域一帯が該当するが、特に駅前商業地域は代替性が高い。需要者の中心は地元企業のほか投資目的の法人等である。繁華性が高い商業地への投資意欲が高くなりつつあり、商業ビル等の高値取引も散見され、コロナ前の価格水準に回復しつつある。平井駅前地区は再開発事業による地域発展等の期待もあり、比較的堅調な需要が見込まれる。土地は１㎡当たり１００万円前後が取引の中心と思料される。 (2) 同一需給圏は、江戸川区及び隣接区の駅近くの繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は投資目的の法人等のほか自社利用目的の地元企業も考えられる。ＪＲ総武線沿線は店舗の出店意欲は回復傾向にあるが、供給量は少ない。近隣地域は駅前広場に面し稀少性があり、平井駅前の再開発事業が進捗していることによる期待値も高く、堅調な需要が見込まれる。土地は１㎡当たり１００万円前後が取引の中心と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は駅前商業地域にあることから、市場参加者は実際の取引価格に加え、収益性・投資採算性をも重視して取引を行うものと考えられる。但し、収益還元法は想定要素が介在し、不確定要素が多い側面もあることは否めない。取引事例比較法は類似地域等より多数の信頼性のある取引事例を収集し、実証的な比準価格を得た。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の立地する駅前商業地域においては、市場参加者は周辺の取引水準に加え、収益性をも考慮して取引を行うものと考えられる。本件においては、比準価格は江戸川区内の商業地域等における規範性の高い取引事例を収集し、実証的な比準価格を得た。一方、収益価格は想定要素が介在するため不確定要素がある側面は否めない。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	平井駅北方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	20.9 坪 (69 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区平井５丁目１５番１０
標準地の範囲
東	90 m
西	20 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	14 m
面積	70 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)平井五丁目駅前地区第一種市街地再開発事業が進行しており、令和３年３月に新築工事着手した。平井駅周辺の今後の発展が期待され、地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (2)平井五丁目駅前地区第一種市街地再開発事業が進行しており、令和３年３月に着工している。平井駅周辺の今後の発展が期待され、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 380万1,900 円 1平米 115万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 370万2,720 円 1平米 112万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 380万1,900円 1平米 115万円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 343万8,240円 1平米 104万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 370万2,720円 1平米 112万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 343万8,240円 1平米 104万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が薄れつつあり区内でも繁華性が高い商業地への投資意欲が高くなっている。テナント撤退も一巡し新規出店も見られつつある。 (2)景気は物価上昇や供給面での制約等に留意する必要があるものの、緩やかに持ち直している。直近の区内人口は微減傾向である。
地域要因
(1)平井駅北口広場に面する稀少性の高い商業地域であり再開発による発展も期待される。地価はやや強含み傾向にある。 (2)平井駅北口広場に面する繁華性の高い商業地域であり再開発による発展も期待される。地価はやや強含み傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5118 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区平井５丁目１５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	75万1,205 円／平米 248万3,484 円／坪
推定価格 平米 坪	81万6,906 円／平米 270万691 円／坪
標準価格 平米 坪	109万5,048 円／平米 362万229 円／坪
査定価格 平米 坪	110万 円／平米 363万6,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5113 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区平井５丁目１５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万3,624 円／平米 130万1,321 円／坪
推定価格 平米 坪	50万887 円／平米 165万5,932 円／坪
標準価格 平米 坪	92万7,569 円／平米 306万6,543 円／坪
査定価格 平米 坪	92万8,000 円／平米 306万7,968 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	89 ％
基準容積率	366 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5118 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区平井５丁目１５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万8,529 円／平米 184万6,497 円／坪
推定価格 平米 坪	57万1,934 円／平米 189万814 円／坪
標準価格 平米 坪	105万9,137 円／平米 350万1,507 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	378 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5120 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区平井５丁目１５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	103万5,912 円／平米 342万4,725 円／坪
推定価格 平米 坪	106万774 円／平米 350万6,919 円／坪
標準価格 平米 坪	125万913 円／平米 413万5,518 円／坪
査定価格 平米 坪	125万 円／平米 413万2,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情