路線価 (2023) 東京都江戸川区鹿骨3-253-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区鹿骨３丁目２５３番２外
価格時点	2023 年
駅名	篠崎駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 80万9,970 円
1平米当たり	1平米 24万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	5,940万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 104万4,696 円 1平米 31万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	5,940万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 104万4,696 円／坪 1平米 31万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江戸川区及び隣接区の幹線・準幹線道路沿いの商業地域を中心とした地域である。需要者の中心は、自用の店舗等として使用する事業者、不動産賃貸等を目的とする不動産業者と判断される。背後地にある住宅地の需要増加が影響して、路線商業地域における不動産需要も回復してきていると考えられる。市場の中心価格帯は、画地規模、取引目的等によって取引価格にばらつきがあり、土地の単価で１㎡当たり２５万円から４５万円程度である。 (2) 同一需給圏は江戸川区内及び葛飾区、足立区等の隣接周辺区に所在する幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は、賃貸用共同住宅の経営を志向する地元不動産業者や路面型店舗・事業所の経営を企図する法人等である。不動産市場はコロナ禍にあっても堅調であり、取引件数等は安定的である。取引の目安となる土地の価格水準は２０～４０万円台／㎡、総額は規模等により多様であり、０．５～２億円程度が中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 江戸川区及び葛飾区内の路線商業地域を中心とした商業地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、標準地の存する地域は、繁華性が比較的低く、賃料水準が低めにおさえられている。さらに収益還元法の適用には想定事項が多く、収益価格はやや信頼性に欠けると判断せざるを得ない。従って、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法の適用に際して、同一需給圏における幹線及び準幹線道路沿いの事例収集を行い、適切に比較を行った。比準価格は実証的な性格を有し、その規範性は高い。一方、収益価格は、手法の適用は適切に行ったものの、査定の過程において各種想定を行う等、理論的な側面が強く、規範性の面でやや劣ると判断した。従って、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	篠崎駅北西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	56.9 坪 (188 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所、店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、アパート等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区鹿骨３丁目２５３番２外
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	土地区画整理事業を施行すべき区域内につき都市計画法第５３条制限あり
街路	１５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、アパート等が混在する路線商業地域で、格別の変動要因はなく、現状維持にあるものと予測する。地価水準は、当面は上昇傾向と予測する。 (2)店舗、アパート等が混在する路線商業地域で、格別の変動要因はなく、現状維持にあるものと予測する。新型コロナの影響は未だ懸念されるものの、需要は概ね安定している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 107万7,756 円 1平米 32万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 106万4,532 円 1平米 32万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 107万7,756円 1平米 32万6,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 101万4,942円 1平米 30万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 106万4,532円 1平米 32万2,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 101万4,942円 1平米 30万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)江戸川区の人口は減少傾向が続いているが、ウィズコロナの下、経済活動が正常化に向かう中で、商業地における不動産需要の回復がすすんでいる。 (2)コロナ禍の中でも景気は持ち直しの動きが見られる。不動産取引は堅調に推移している。
地域要因
(1)店舗とアパート等が混在する路線商業地域である。繁華性等に特段の変化は見られない。地価は上昇傾向となっている。 (2)地域要因を変動させる特段の要因は見られない。不動産需要はコロナ禍中でも堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因を変動させる特段の要因は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区鹿骨３丁目２５３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万1,307 円／平米 112万8,361 円／坪
推定価格 平米 坪	34万9,157 円／平米 115万4,313 円／坪
標準価格 平米 坪	32万6,620 円／平米 107万9,806 円／坪
査定価格 平米 坪	32万7,000 円／平米 108万1,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5113 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区鹿骨３丁目２５３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万6,260 円／平米 94万6,376 円／坪
推定価格 平米 坪	29万2,844 円／平米 96万8,142 円／坪
標準価格 平米 坪	29万6,101 円／平米 97万8,910 円／坪
査定価格 平米 坪	29万6,000 円／平米 97万8,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５１０１Ｒ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区鹿骨３丁目２５３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万9,986 円／平米 142万1,534 円／坪
推定価格 平米 坪	43万7,500 円／平米 144万6,375 円／坪
標準価格 平米 坪	36万1,272 円／平米 119万4,365 円／坪
査定価格 平米 坪	36万1,000 円／平米 119万3,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５１０６Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都江戸川区鹿骨３丁目２５３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万267 円／平米 135万6,343 円／坪
推定価格 平米 坪	42万6,678 円／平米 141万597 円／坪
標準価格 平米 坪	31万537 円／平米 102万6,635 円／坪
査定価格 平米 坪	31万1,000 円／平米 102万8,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５１１６Ｒ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都江戸川区鹿骨３丁目２５３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万6,190 円／平米 127万6,744 円／坪
推定価格 平米 坪	39万7,776 円／平米 131万5,047 円／坪
標準価格 平米 坪	32万7,927 円／平米 108万4,127 円／坪
査定価格 平米 坪	32万8,000 円／平米 108万4,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情