路線価 (2023) 東京都江戸川区中央3-1668 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区中央３丁目１６６８番
価格時点	2023 年
駅名	新小岩駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 77万6,910 円
1平米当たり	1平米 23万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億3,800万 円 (462 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 98万5,188 円 1平米 29万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1億3,800万 円 (462 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 98万5,188 円／坪 1平米 29万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江戸川区及び隣接区に存する中小規模の工場地域及び住工混在地域であり、特に江戸川区の準工業地域は代替性が高い。需要の中心は、倉庫業、製造業、整備業などを営む中小法人が中心となる。コロナ禍の影響も一時よりは落ち着き、需要、流通・倉庫業者等からの需要は安定している。取引される規模にばらつきがあり、総額の中心価格帯の把握は困難だが、周辺の取引事例単価は２５０千円～４００千円／㎡が多く見られる。 (2) 同一需給圏は、江戸川区及び周辺区内の工業地域及び住工混在地域である。主たる需要者は地縁的選好性を有する中小法人等であるが、新型コロナ禍に伴う物流需要の増大により、倉庫用地としての需要は強い。ただし、戸建用地への転用も見られる地域のため、戸建開発業者とも競合し、地価水準は周辺住宅地の価格に牽引される傾向が強い。工業用地としての取引は個別性が強いが、概ね㎡当たり２０～４０万円程度が中心と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は最有効使用が同じとなる類似性の高い事例から試算しており実証的な価格である。一方、収益価格は想定事項は多いが、対象地に想定した建物に応じた市場賃料、建築費等を反映した理論的な価格である。近隣地域では工場・倉庫の賃貸市場が熟成しておらず収益価格の相対的信頼性は低い。以上より実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、区内の中小規模の工場や住宅等が混在する地域に所在する規範性の高い取引事例によって求められた。一方、収益価格は、周辺の倉庫等は自用のものが中心で、必ずしも土地価格に見合った賃貸倉庫の賃料水準が形成されているとは言えず、やや低位に試算された。よって、実証的で相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新小岩駅南東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	139.7 坪 (462 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所、倉庫兼寮
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模作業所のほか住宅も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区中央３丁目１６６８番
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層倉庫兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住工混在地域。地域内に特段の変動要因は見受けられないことから、当面は現状のまま推移と予測されるが、将来的に住宅地への移行が進むと思料する。地価は需要が安定した基調が続くものと思料する。 (2)中小規模の倉庫や住宅等が混在する地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は新型コロナ禍による停滞から脱し、物価上昇等もあるが概ね堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層倉庫兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 101万4,942 円 1平米 30万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 100万5,024 円 1平米 30万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 101万4,942円 1平米 30万7,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 95万5,434円 1平米 28万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 100万5,024円 1平米 30万4,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 95万5,434円 1平米 28万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の動揺から市場は落ち着きを見せている。地価は需要が回復傾向にあり、利便性の良い地域においては上昇が継続している。 (2)景気は物価上昇や供給面での制約等に留意する必要があるものの、緩やかに持ち直している。直近の区内人口は微減傾向である。
地域要因
(1)中小工場と住宅が混在する地域であるが、背後の住宅地は在宅ワークの拡大による需要の回復も見られ地価は上昇が継続している。 (2)倉庫や工場用地としての需要が認められる一方で、商業施設や公共施設に近く利便性が比較的良好であることから、住宅も増加している。
個別的要因	(1)代替・競争関係にある不動産との比較において、価格に影響する変動要因は認められず、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5118 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中央３丁目１６６８番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,715 円／平米 100万776 円／坪
推定価格 平米 坪	32万8,265 円／平米 108万5,244 円／坪
標準価格 平米 坪	32万5,983 円／平米 107万7,700 円／坪
査定価格 平米 坪	32万6,000 円／平米 107万7,756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5102 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中央３丁目１６６８番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万626 円／平米 89万4,690 円／坪
推定価格 平米 坪	26万4,901 円／平米 87万5,763 円／坪
標準価格 平米 坪	25万2,768 円／平米 83万5,651 円／坪
査定価格 平米 坪	25万3,000 円／平米 83万6,418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	38 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5115 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中央３丁目１６６８番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万3,733 円／平米 110万3,321 円／坪
推定価格 平米 坪	32万6,988 円／平米 108万1,022 円／坪
標準価格 平米 坪	29万3,790 円／平米 97万1,270 円／坪
査定価格 平米 坪	29万4,000 円／平米 97万1,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5118 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中央３丁目１６６８番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万9,360 円／平米 98万9,684 円／坪
推定価格 平米 坪	30万6,859 円／平米 101万4,476 円／坪
標準価格 平米 坪	28万4,920 円／平米 94万1,946 円／坪
査定価格 平米 坪	28万5,000 円／平米 94万2,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	5101 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都江戸川区中央３丁目１６６８番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
推定価格 平米 坪	29万1,276 円／平米 96万2,958 円／坪
標準価格 平米 坪	25万237 円／平米 82万7,284 円／坪
査定価格 平米 坪	25万 円／平米 82万6,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情