路線価 (2023) 北海道苫小牧市花園町3-13-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 苫小牧市北海道苫小牧市花園町３丁目１３番１８
価格時点	2023 年
駅名	青葉駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 7万6,038 円
1平米当たり	1平米 2万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	982万 円 (342 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,882 円 1平米 2万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	982万 円 (342 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,882 円／坪 1平米 2万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は苫小牧市中心外縁に広がる幹線・準幹線道路沿いの商業地域で、需要者の中心は、道内外の企業や地元企業や個人等である。郊外型店舗のほか、小規模な店舗・営業所等が散見されるが、他の郊外型店舗との競合や顧客の分散により空店舗や未利用地も散見され、依然弱含みで推移。中心となる価格帯は、規模や業種並びに建付地の別等により大きく異なり、的確に把握できないが、５００坪程度の土地で総額４千５百万円から５千万円程度と思料する。 (2) 同一需給圏は、幹線・準幹線道路沿いを中心とした市内商業地域一帯の圏域である。需要者の中心は、地縁性を持つ地元資本の中小法人や個人事業者だが、道内外の法人も一部で見られる。小規模な店舗や営業所が連たんしており、背後住宅地から一定の集客は見込めるものの、他地域の大型店舗との競合から空き店舗も見られるなど、需要は弱含み傾向である。商業地は取引される規模や価格帯が様々であるが、坪当たり概ね１０万円程度が取引の中心と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 以上から２試算価格を得た。やや開差が生じたので検討するに、比準価格は、取引が少ない中、最近の市場動向を示す新しい事例を中心に試算されたもので、説得力を持つ。一方収益価格は収受可能な賃料から試算したが、価格に見合う賃料を収受できずやや低位に試算された。以上から、市場性の実態を反映する比準価格を標準に、収益価格を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 小売店舗や営業所が見られる路線商業地域であるが、自己利用目的の取引が多い地域であり、地域特性から賃貸収入を目的とした収益物件の取引も一部で見られるものの、賃料相場の水準が土地価格に見合っていない傾向にあることから、収益価格は低位に求められた。試算価格の調整に当たっては、多数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、他公示地の推移動向等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ青葉駅北西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	103.4 坪 (342 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	苫小牧市北海道苫小牧市花園町３丁目１３番１８
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	23 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	３６ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大型店舗への顧客の流出・分散から、弱含みと予測する。 (2)背後住宅地から一定の集客は見込めるものの、他地域の大型店舗との競合等から空き店舗や遊休地が散見されるなど商業集積は進んでおらず、需要は弱含みであり、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万4,882 円 1平米 2万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万4,882 円 1平米 2万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中心商業地は係争で進展が見られない一方、東部商業地は、旺盛な住宅需要を背景に堅調に推移し、西部商業地は場所により温度差が見られる。 (2)東部地区は背後人口の増加等を背景に商業地需要は堅調だが、中心部から西部にかけての既存商業地は商況悪化により衰退傾向にある。
地域要因
(1)同一路線上に大型店も見られ、集積度は比較的あるが、他の郊外型店舗への顧客の分散のほか、空き店舗も散見され、昨年同様幾分弱含み。 (2)幹線道路沿いに小売店舗等が連たんしているが、既存建物の建て替え更新が進んでおらず、空き店舗も散見されるなど商況は減退傾向にある。
個別的要因	(1)ない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231421213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市花園町３丁目１３番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,107 円／平米 7万6,392 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,337 円／平米 7万3,846 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,268 円／平米 7万6,924 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231481213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市花園町３丁目１３番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,402 円／平米 8万3,979 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,718 円／平米 7万8,412 円／坪
標準価格 平米 坪	3万253 円／平米 10万16 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231411213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市花園町３丁目１３番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,783 円／平米 7万2,015 円／坪
推定価格 平米 坪	2万746 円／平米 6万8,586 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,814 円／平米 9万5,259 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231441213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市花園町３丁目１３番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,346 円／平米 8万7,100 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,815 円／平米 8万2,038 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,721 円／平米 9万4,952 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,700 円／平米 9万4,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231481213 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市花園町３丁目１３番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,577 円／平米 8万1,252 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,931 円／平米 7万9,116 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,254 円／平米 9万3,408 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情