路線価 (2023) 東京都江戸川区臨海町3-6-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区臨海町３丁目６番２５
価格時点	2023 年
駅名	葛西臨海公園駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 94万2,210 円
1平米当たり	1平米 28万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	8億3,200万 円 (2200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 124万9,668 円 1平米 37万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	8億3,600万 円 (2200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 125万6,280 円／坪 1平米 38万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江戸川区若しくは周辺市区の工業地域一帯が該当するが、特に湾岸部は代替性が高い。需要者の中心は倉庫や配送センター等を営む企業のほか、これらの建設を目的とするデベロッパーや投資目的の法人等である。首都圏全体ではやや供給過剰感もでてきたが、臨海部での新規供給は少ないことに変わりはなく、近隣地域は首都高速湾岸線からのアクセスにも恵まれており堅調な需要が見込まれる。土地は１㎡当たり３０万円～４０万円程度が取引の中心。 (2) 同一需給圏は、都内臨海部等の幹線道路沿いを中心とする工場、倉庫等物流業務地域である。中心となる需要者は、製造業、物流業等の大中小企業者、投資家等である。湾岸部、高速道路近接の交通利便性等による物流施設等の需要増、用途の多様性による需要増、大規模画地の希少性等で、価格も上昇傾向である。中心となる取引価格帯は、取引件数が少なく、業種、業態、利用目的、画地規模等により価格水準にかなりの幅が生じるため、中心価格帯の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 大規模画地では収益性・投資採算性が重視される傾向もあるが、対象標準地程度の規模では投資目的の参入は少なく、自社用倉庫等としての需要が中心である。また、収益還元法は想定要素が介在し不確定要素が多い側面もあることは否めない。取引事例比較法は類似地域等より多数の信頼性のある取引事例を収集し、実証的な比準価格を得た。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、工場、倉庫等物流施設が存する臨海工業地域である。試算収益価格の収益性は低く、取引価格指標と成り得る価格水準になっていない。又見積り要素も含み客観性に欠け収益価格の規範性は低い。よって本来収益価格は比準価格と同程度考慮すべきところ、利用目的、用途の多様性等に基づき市場で形成された実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更に周辺地価動向の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	葛西臨海公園駅北東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	665.5 坪 (2200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模倉庫、配送センター等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	流通業務地区（流通業務地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区臨海町３丁目６番２５
標準地の範囲
東	0 m
西	100 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中低層の事務所兼倉庫地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	70 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	流通業務地区（流通業務地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いの流通業務地域として熟成しており、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現況のまま推移するものと予測する。地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (2)幹線道路沿いの物流施設等が建ち並ぶ臨海部流通業務地域である。格別の変動要因はなく、当面は現状を推移すると予測する。地価水準は、引き続き交通利便性等が高い物流施設等は需要増で上昇傾向となっている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層の事務所兼倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 130万5,870 円 1平米 39万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 129万5,952 円 1平米 39万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 130万5,870円 1平米 39万5,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 120万78円 1平米 36万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 129万5,952円 1平米 39万2,000円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 120万78円 1平米 36万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)資材価格高騰などの不透明感はあるがＥコマース関連企業による物流需要は引き続き堅調でありラストワンマイル拠点の重要性も高まっている。 (2)江戸川区工業地の地価水準は、臨海部等の物流施設等の需要増により上昇傾向。今後も交通利便性、希少性等が高い立地では堅調な需要が見込まれる。
地域要因
(1)首都高速湾岸線から近い流通業務団地であり需要は安定しているが供給は限定的である。地価はやや強含み傾向にある。 (2)臨海部の幹線道路沿いの物流施設等が建ち並ぶ準工業地域である。格別の変動要因はない。地価は物流施設等の需要増を反映し上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１１６Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都江戸川区臨海町３丁目６番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万8,500 円／平米 164万8,041 円／坪
推定価格 平米 坪	51万9,936 円／平米 171万8,908 円／坪
標準価格 平米 坪	37万1,383 円／平米 122万7,792 円／坪
査定価格 平米 坪	39万 円／平米 128万9,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１０３Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都江戸川区臨海町３丁目６番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万8,687 円／平米 105万3,579 円／坪
推定価格 平米 坪	31万6,259 円／平米 104万5,552 円／坪
標準価格 平米 坪	38万1,035 円／平米 125万9,702 円／坪
査定価格 平米 坪	40万 円／平米 132万2,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都江戸川区臨海町３丁目６番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万5,785 円／平米 74万6,445 円／坪
推定価格 平米 坪	24万3,135 円／平米 80万3,804 円／坪
標準価格 平米 坪	36万9,506 円／平米 122万1,587 円／坪
査定価格 平米 坪	38万8,000 円／平米 128万2,728 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５１１１Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都江戸川区臨海町３丁目６番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万8,124 円／平米 98万5,598 円／坪
推定価格 平米 坪	31万9,777 円／平米 105万7,183 円／坪
標準価格 平米 坪	37万112 円／平米 122万3,590 円／坪
査定価格 平米 坪	38万9,000 円／平米 128万6,034 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情