路線価 (2023) 東京都八王子市めじろ台2-45-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 八王子市東京都八王子市めじろ台２丁目４５番１４
価格時点	2023 年
駅名	めじろ台駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,130万 円 (219 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万2,758 円 1平米 14万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	3,130万 円 (219 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万2,758 円／坪 1平米 14万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はめじろ台駅を駅勢圏とした駅徒歩圏内の戸建住宅地域である。需要者は都心方面への通勤者等の一次取得者層や買替層が中心である。住民の高齢化が進み、供給もやや増加傾向にあるが、駅に近く区画整然とした閑静な住宅地域で安定した住宅需要がみられる。地価は概ね緩やかな上昇傾向である。土地は２５００万円～３０００万円程度、新築戸建住宅は４０００万円～５５００万円程度が需要の主な価格帯である。 (2) 同一需給圏は八王子市のうち、京王高尾線各駅を最寄駅とする徒歩圏内の住宅地域である。主な需要者は、都心へ通勤する給与所得者のほか、八王子市内及び隣接市居住の買替層が中心である。八王子市内の住宅団地としては需要者からの選考性が相対的に高く、地価は上昇傾向で推移しているが、需要が一巡した感もある。市場の中心価格帯は、土地は２，５００～３，５００万円程度、新築戸建住宅は４，５００～５，５００万円程度と考察される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地区計画により共同住宅の建築が制限されているため、周辺では賃貸物件はほとんど見られない。地域性から土地価格を含んだ収益物件の採算確保が困難であり、現在収益目的の新規土地取引は極めて少ないため、収益還元法は適用しなかった。自用目的の戸建住宅の取引が中心の地域であるため、規範性の高い事例から適正に試算し、市場性を反映した比準価格を標準として、最近の市場動向に十分留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は地区計画により共同住宅の建築は制限されているため、当該近隣地域及び周辺地域の収益物件は、戸建住宅が転勤等の諸事情により賃貸されるケースが散見される程度である。従って、自用目的での利用が中心であることから、収益価格の適用を見送ることとし、不動産の市場性をより良く反映した比準価格を標準とし、周辺標準地等との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	めじろ台駅南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	66.2 坪 (219 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八王子市東京都八王子市めじろ台２丁目４５番１４
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	16 m
面積	225 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北、　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地で、特に地域要因に変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (2)住宅団地内の熟成した戸建住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万2,758 円 1平米 14万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 47万2,758 円 1平米 14万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 46万6,146円 1平米 14万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 46万6,146円 1平米 14万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内住宅地の地価は、駅徒歩圏は緩やかな上昇傾向で、郊外は概ね横ばい傾向である。遠隔地や傾斜地等はやや弱含んでいる。 (2)物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動の影響等について懸念があるものの、不動産市場は全体として底堅く推移している。
地域要因
(1)めじろ台駅まで徒歩圏内で利便性が良く、住環境も良好な住宅地域のため安定した住宅需要がある。地価は緩やかな上昇傾向である。 (2)居住環境は概ね良好であるが、規模の大きい画地が多く総額が嵩むことから敬遠される懸念があるものの、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＨ公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市めじろ台２丁目４５番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,642 円／平米 46万1,656 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,748 円／平米 44万8,783 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,748 円／平米 44万8,783 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＨ公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市めじろ台２丁目４５番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,615 円／平米 49万4,627 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,443 円／平米 48万835 円／坪
標準価格 平米 坪	13万9,849 円／平米 46万2,341 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＨ公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市めじろ台２丁目４５番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,048 円／平米 51万5,895 円／坪
推定価格 平米 坪	15万646 円／平米 49万8,036 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,472 円／平米 47万4,318 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＨ公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市めじろ台２丁目４５番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万9,489 円／平米 52万7,271 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,027 円／平米 47万6,153 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,203 円／平米 46万6,817 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情