路線価 (2023) 東京都八王子市子安町1-552-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 八王子市東京都八王子市子安町１丁目５５２番９
価格時点	2023 年
駅名	八王子駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 74万3,850 円
1平米当たり	1平米 22万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,130万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 94万8,822 円 1平米 28万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,130万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 94万8,822 円／坪 1平米 28万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏の範囲はＪＲ中央線八王子駅・西八王子駅等を最寄駅とする駅徒歩圏内で、街区整然とした平坦な地域である。主な需要者は都心への通勤者が中心となっており、二次取得者が多い。規模が纏まっている場合はマンション需要が見込めるが、標準地の規模では戸建住宅利用が主で、土地は１４０㎡～２００㎡程度で３，２００万円から４，２００万円程度、建売住宅では敷地規模が小さくなり、４，０００万円から５，０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ八王子駅及び周辺駅からほぼ徒歩圏内の混在住宅地域である。需要の中心は、鉄道によって都心方面へ通勤するサラリーマンであり、最寄り駅までの距離や駅格などが重要な価格形成要因となっている。新築の戸建住宅売買市場では、５、０００万円台前半から６、０００万円台半ば程度が需要の中心となっているが、地価や建築費の上昇に伴い、総額を抑えるため従来に比べやや小規模の戸建住宅分譲も多くみられるようになってきた。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は、交通接近条件に優れ、居住環境が良好な住宅地域であるため、戸建住宅、共同住宅等も存するものの、取引の実態においては、収益性を重視した土地取引はあまり見受けられない。このことから、取引の実態を反映し実証的で説得力のある比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、広域的な価格バランスを考慮し不動産市場動向も勘案しつつ、新型コロナウイルス感染症に関する実情等も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 交通利便性、生活利便性の高い混在住宅地域であるが、共同住宅はマンション分譲が大半で、土地取得からの賃貸事業による十分な収益確保は難しい模様である。そのため、典型的な市場参加者は自用の住宅購入者であり、彼らの取引意思を強く反映する比準価格の規範性は高く、収益性を強く反映する収益価格の規範性は劣る。よって、比準価格を標準とし収益価格を参考に留め、最近の市場動向を十分に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八王子駅南東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	43.6 坪 (144 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、マンション、営業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八王子市東京都八王子市子安町１丁目５５２番９
標準地の範囲
東	20 m
西	75 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	10 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)八王子駅に近く利便性良好で、用途に多様性がある地域。対象地東方で横浜線西側一帯は大型マンションや戸建住宅が建築分譲され次第に熟成しつつある。 (2)地域要因に特段の変化はみられないものの、ＪＲ八王子駅南口再開発等による生活利便性の向上、小規模の戸建分譲の増加等により、中期的に堅調な需要が予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 96万5,352 円 1平米 29万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 94万8,822 円 1平米 28万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 96万5,352円 1平米 29万2,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 93万2,292円 1平米 28万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 94万8,822円 1平米 28万7,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 93万2,292円 1平米 28万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウイズコロナ下で各種政策の効果から、景気は持ち直していくことが期待されるが、世界的金融引締め等で景気を下押しされるリスクが生じている。 (2)ウイズコロナ進展に伴い景気浮揚が期待されるものの、物価高騰を抑えるための世界的な金融引締等により、景気下振れリスクが意識されつつある。
地域要因
(1)駅からも比較的近く利便性も高い地域であり、用途の多様性も認められ、根強い人気から価格水準は比較的高いが、地価は微増程度に至っている。 (2)交通利便性、生活利便性の高い混在住宅地域として安定的な需要が見込まれ、大きな変動要因は特段認められない。
個別的要因	(1)標準的な画地であり、市場競争力は概ね普通である。また、価格形成要因の変動は見られない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＯ公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市子安町１丁目５５２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	36万7,077 円／平米 121万3,557 円／坪
推定価格 平米 坪	37万7,830 円／平米 124万9,106 円／坪
標準価格 平米 坪	30万9,951 円／平米 102万4,698 円／坪
査定価格 平米 坪	31万 円／平米 102万4,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＫ公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市子安町１丁目５５２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万8,308 円／平米 88万7,026 円／坪
推定価格 平米 坪	26万1,858 円／平米 86万5,703 円／坪
標準価格 平米 坪	28万9,987 円／平米 95万8,697 円／坪
査定価格 平米 坪	29万 円／平米 95万8,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＯ公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市子安町１丁目５５２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万3,646 円／平米 73万9,374 円／坪
推定価格 平米 坪	27万1,724 円／平米 89万8,320 円／坪
標準価格 平米 坪	32万808 円／平米 106万591 円／坪
査定価格 平米 坪	32万1,000 円／平米 106万1,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＭ公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市子安町１丁目５５２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万294 円／平米 23万2,392 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,078 円／平米 49万9,464 円／坪
標準価格 平米 坪	17万3,056 円／平米 57万2,123 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＡＫ公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市子安町１丁目５５２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,165 円／平米 63万8,603 円／坪
推定価格 平米 坪	19万1,082 円／平米 63万1,717 円／坪
標準価格 平米 坪	26万5,392 円／平米 87万7,386 円／坪
査定価格 平米 坪	26万5,000 円／平米 87万6,090 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情