路線価 (2023) 北海道苫小牧市表町5-5-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 苫小牧市北海道苫小牧市表町５丁目５番７
価格時点	2023 年
駅名	苫小牧駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (294 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万92 円 1平米 4万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (294 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万92 円／坪 1平米 4万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中心部商業地域及び価格水準の高い中心部外縁の商業地域。需要者は地元資本の中小法人や道内各都市に営業圏を有する中堅企業等が中心であるが、東部地区等に見られる大型店の進出等の影響で、事務所・店舗ビルでは空室が目立ち、空洞化は改善されていない。物件により取引される規模がまちまちで需要の中心価格帯を把握することは難しいが、土地単価で坪１５万円程度と判断される。 (2) 同一需給圏は苫小牧市中心部の商業地域一円。需要者の中心は地元の事業者のほか、貸ビル業者、ホテル事業者等が推定される。苫小牧市は、市東部の「イオン苫小牧店」など郊外店への顧客の流出が顕著であり、市中心部の商況は衰退傾向が続いている。中心部への新規投資の動きも殆ど見られない。需要の中心となる価格帯は、取引の規模、総額等に幅が大きく、その把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場の実態を反映した信頼性のある商業地事例を採用して求めた価格である。収益価格は現実的な建物を想定して算定を行ったが、テナント需要は弱く、賃料相場が土地価格に見合わない水準にあるため低く求められた。よって比準価格に市場の動向を踏まえて再検討を行い、収益価格を関連づけ、当該地域における需給動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、苫小牧駅南口の中心部商業地域である。収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料は確保できず、当該価格は低位に試算された。本件においては、取引の実態を反映して規範性の高い比準価格を中心に検討し、収益価格も参考に、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	苫小牧駅南東方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	88.9 坪 (294 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	苫小牧市北海道苫小牧市表町５丁目５番７
標準地の範囲
東	10 m
西	70 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	22 m
面積	310 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前中心部商業地として、当面は同様の環境を維持するものと思料するが、郊外型大型店舗への顧客の流出は依然として続いており、地価も下落傾向が続くものと予測する。 (2)近傍において、大型テナントビル閉鎖後の未利用状態が長期化するなど、苫小牧駅南口の商業地域は衰退傾向にある。新規投資は見られず、地価の下落傾向は今後暫く続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万3,729 円 1平米 4万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万3,729 円 1平米 4万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万3,729円 1平米 4万6,500円
前年から次年への変動率 -4 ％
2022年	1坪 15万6,374円 1平米 4万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万3,729円 1平米 4万6,500円
前年から次年への変動率 -4 ％
2019年	1坪 15万6,374円 1平米 4万7,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)郊外型の商業施設が多くみられる東部地区は、住宅需要の高さを背景に堅調である一方、既存商業地域の商況は衰退傾向にある。 (2)苫小牧市においては、「イオン苫小牧店」周辺以東の商業地域の商況は堅調、市中心部から西部の商業地域はやや衰退傾向という状況が続いている。
地域要因
(1)駅南口の再整備計画は足踏み状態で、商況の回復の目処は立っておらず、空洞化が依然として進んでいる。 (2)閉鎖した大型テナントビルの未利用状態が長期化するなど、地域の商況の衰退傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231441213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市表町５丁目５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,658 円／平米 16万863 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,685 円／平米 15万7,647 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,708 円／平米 16万1,029 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231441213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市表町５丁目５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,619 円／平米 14万7,510 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,389 円／平米 13万6,832 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,984 円／平米 14万5,411 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,000 円／平米 14万5,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231441213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市表町５丁目５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万804 円／平米 13万4,898 円／坪
推定価格 平米 坪	4万437 円／平米 13万3,685 円／坪
標準価格 平米 坪	4万437 円／平米 13万3,685 円／坪
査定価格 平米 坪	4万400 円／平米 13万3,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231411213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市表町５丁目５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,789 円／平米 10万5,094 円／坪
推定価格 平米 坪	3万554 円／平米 10万1,012 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,371 円／平米 15万6,609 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,400 円／平米 15万6,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231421213 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市表町５丁目５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万947 円／平米 13万5,371 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,595 円／平米 13万901 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,346 円／平米 15万9,832 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,300 円／平米 15万9,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情