土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都八王子市めじろ台4-20-4 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 八王子市
東京都八王子市めじろ台4丁目20番4 (八王子)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域)
  • めじろ台駅 から 280m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
39万6,720
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
12万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 八王子市東京都八王子市めじろ台4丁目20番4
価格時点 2023
駅名 めじろ台駅 から 280m
路線価
1坪当たり 1坪 39万6,720
1平米当たり 1平米 12万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
3,520万
(230 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 50万5,818
1平米 15万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月20日
鑑定評価額 総額
3,520万
(230 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 50万5,818 円/坪
1平米 15万3,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京王高尾線のめじろ台駅等を最寄り駅とする住宅地域である。需要者は、市内の在住者または勤労者が中心で、二次取得者が多い。市内においては相対的に優良住宅地域に属し、住環境を重視した一次取得者が増えつつある。需要の中心となる価格帯は、画地規模が200㎡前後の土地を前提に、3,000~3,500万円程度、新築戸建住宅は、総額5,000万円台前後が窺える。

(2) 同一需給圏は、京王高尾線の「めじろ台」駅を中心とした周辺駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は、八王子市及び周辺市町の居住者であり、二次取得者が多い。区画整然とした閑静な住宅地域で、画地規模がやや大きいため総額は嵩むが、住環境は良好で地価は横這い傾向から上昇傾向に転じてきている。土地は3,000万円台、新築戸建住宅は、4,500万円~5,000万円台前半が需要の中心価格帯となっている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地周辺は、自己使用を前提とした取引が多く、収益を目的とした取引はみられない。賃貸事業による収益性と地価との関連は稀薄であるため、現実性に乏しい収益還元法は適用できない。一方、比準価格は代替競争関係にある類似性の高い取引事例から求めた、市場実勢を反映した実証的な価格である。よって比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 中規模戸建住宅が中心の住宅地域であり、地区計画の建築制限から賃貸事業目的の取引はないと推察されるので収益還元法は非適用とした。自己利用目的の需要者が中心の地域であり、典型的な需要者は居住の快適性・利便性を重視して取引条件等の意思決定をするので、市場性を反映した比準価格が説得力を充分有すると判断し、比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 めじろ台駅北西方
距離 280 m
土地の状態
土地面積 69.6 坪 (230 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 40
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 80
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 正方形
間口 1 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位 南東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
基準建ぺい率 40
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 80
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 八王子市東京都八王子市めじろ台4丁目20番4
標準地の範囲
50 m
西 80 m
30 m
30 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 15 m
奥行き 15.5 m
面積 230 m2
形状 正方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北 6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
指定建ぺい率 40
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 80
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 40
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 80
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした戸建住宅地域として熟成しており、当面は、地域状況に大きな変化はないと予想される。地価は、若干強含み推移していくと予測される。

(2)当該地域は、区画整然とした既成住宅地域として成熟した地域であり、地域の状況を変動させる要因は特段見受けられず、当面は現状を維持したまま推移するものと予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 50万5,818
1平米 15万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 50万5,818
1平米 15万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 50万5,818
1平米 15万3,000
前年から次年への変動率 1.3 %
2022年
1坪 49万9,206
1平米 15万1,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 50万5,818
1平米 15万3,000
前年から次年への変動率 1.3 %
2019年
1坪 49万9,206
1平米 15万1,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)コロナ禍でも低金利による底堅い不動産市場であったが、インフレと金利上昇によって調整するリスクが高まっている。

(2)新型コロナや供給制約の影響が和らぐ下で、経済の緩やかな回復の持続が想定される中、ウクライナ情勢や物価高による下振れリスクが懸念される。

地域要因
(1)画地規模が230㎡前後の戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地として、地域要因に大きな変動はなかった。

(2)中規模の低層戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、地域要因に特段の変動は認めらない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 MH公05
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 八王子市
地域 東京都八王子市めじろ台4丁目20番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
13万9,147 円/平米
46万20 円/坪
推定価格 平米
13万6,964 円/平米
45万2,803 円/坪
標準価格 平米
14万8,874 円/平米
49万2,177 円/坪
査定価格 平米
15万5,000 円/平米
51万2,430 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 MH公05
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 八王子市
地域 東京都八王子市めじろ台4丁目20番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
15万9,489 円/平米
52万7,271 円/坪
推定価格 平米
15万1,221 円/平米
49万9,937 円/坪
標準価格 平米
14万8,986 円/平米
49万2,548 円/坪
査定価格 平米
15万5,000 円/平米
51万2,430 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南西
側道幅員1 5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 MH公05
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 八王子市
地域 東京都八王子市めじろ台4丁目20番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
15万6,048 円/平米
51万5,895 円/坪
推定価格 平米
15万646 円/平米
49万8,036 円/坪
標準価格 平米
14万6,543 円/平米
48万4,471 円/坪
査定価格 平米
15万2,000 円/平米
50万2,512 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 MH公05
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 八王子市
地域 東京都八王子市めじろ台4丁目20番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
16万9,260 円/平米
55万9,574 円/坪
推定価格 平米
16万965 円/平米
53万2,150 円/坪
標準価格 平米
14万6,066 円/平米
48万2,894 円/坪
査定価格 平米
15万2,000 円/平米
50万2,512 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北西
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 MH公05
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 八王子市
地域 東京都八王子市めじろ台4丁目20番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
14万9,615 円/平米
49万4,627 円/坪
推定価格 平米
14万5,443 円/平米
48万835 円/坪
標準価格 平米
14万8,411 円/平米
49万647 円/坪
査定価格 平米
15万4,000 円/平米
50万9,124 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
特別な事情
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