路線価 (2023) 東京都八王子市元八王子町3-2269-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 八王子市東京都八王子市元八王子町３丁目２２６９番５
価格時点	2023 年
駅名	高尾駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万4,562 円 1平米 7万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万4,562 円／坪 1平米 7万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八王子市北西部のバス便利用の戸建住宅地域である。地価の二極化が進行しており、交通利便性等が劣る地域のため、住宅需要に特に力強さはないが、これまでやや弱含んでいた地価は、コロナ禍が落ち着きを見せ始めてから、概ね横ばい傾向となっている。需要者は地縁性を有する一次取得者層が中心である。需要の主な価格帯は、土地は１０００万円前後、新築戸建住宅は２０００万円台である。 (2) 同一需給圏は八王子市北西部に存するバス便の住宅地域である。需要者は市内在住の比較的若年の一次取得者が中心である。本地域は最寄り駅からはやや距離があるが、周辺にはスーパーマーケット等の生活関連施設が見られ、地勢も概ね平坦であることから生活利便性及び住環境は普通程度である。よって、住宅地需要及び地価は概ね安定的に推移している。なお、中心価格帯は１３０㎡程度の土地で１，０００万円程度、土地建物総額で２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には地主等によるアパ－ト等の賃貸物件も若干見られるが、地域性から土地価格を含んだ収益物件の採算確保が困難な地域である。また、現在は収益目的の新規土地取引は極めて少ない地域であるため、収益価格の試算は行わなかった。自用の戸建住宅の取引が中心の地域であるので、適正に試算し市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、最近の市場動向に十分留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地が所在する地域における地価は、戸建住宅地としての自己使用を前提とした需給バランスにより形成されており、収益性との関連性は非常に希薄である。よって、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は、規範性を有する複数の取引事例より比準しており、市場の実勢を反映した実証的な価格である。以上により、当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも十分留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	高尾駅北方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	41.7 坪 (138 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八王子市東京都八王子市元八王子町３丁目２２６９番５
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	17 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北、　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の住宅地域で地域要因に特段の変動要因はみられないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (2)一般住宅を中心とした住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万4,562 円 1平米 7万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万4,562 円 1平米 7万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万4,562円 1平米 7万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 25万4,562円 1平米 7万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万4,562円 1平米 7万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 25万4,562円 1平米 7万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内住宅地の地価は、駅徒歩圏は緩やかな上昇傾向で、郊外は概ね横ばい傾向である。遠隔地や傾斜地等はやや弱含んでいる。 (2)在宅勤務の増加等を背景に住環境がより重視される傾向が見受けられる。また、低金利環境の継続等を背景に、住宅地の地価は概ね回復傾向である。
地域要因
(1)利便性の劣るバス便利用の住宅地域であり、地域要因に特に変動はみられない。地価は概ね横ばい傾向である。 (2)生活上の利便性及び住環境は普通であるがバス便地域のため、地価は横ばいである。なお、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)接道方位が南東であり、日照面でやや優位である。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＨ公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市元八王子町３丁目２２６９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,555 円／平米 25万3,091 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,611 円／平米 24万3,358 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,888 円／平米 25万886 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,900 円／平米 26万843 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＫ公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市元八王子町３丁目２２６９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,204 円／平米 22万2,176 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,181 円／平米 21万5,488 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,263 円／平米 23万8,901 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,200 円／平米 24万8,611 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＡ公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市元八王子町３丁目２２６９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万615 円／平米 23万3,453 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,992 円／平米 22万4,782 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,716 円／平米 24万7,011 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,700 円／平米 25万6,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＹ公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市元八王子町３丁目２２６９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,106 円／平米 23万8,382 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,202 円／平米 22万2,170 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,205 円／平米 24万2,016 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,100 円／平米 25万1,587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＡＫ公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市元八王子町３丁目２２６９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万557 円／平米 26万6,321 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,691 円／平米 25万6,846 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,203 円／平米 24万5,315 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,200 円／平米 25万5,223 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情