路線価 (2023) 東京都八王子市石川町2568-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 八王子市東京都八王子市石川町２５６８番１０
価格時点	2023 年
駅名	北八王子駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	888万 円 (92 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万9,029 円 1平米 9万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	892万 円 (92 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万682 円／坪 1平米 9万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八王子市内の北東部及び北部を中心とした住宅地域。需要者は八王子市内又は隣接市等の居住者が中心で、一次取得者が比較的多い。最寄り駅からやや距離がある地域を中心に空地等も見られ、利便性はやや劣る。一般的要因等の影響を受けて地価は概ね横ばいで推移しているものと思われる。中心となる価格帯は、土地は総額で８００万円～１２００万円程度、新築戸建で２０００万円～２５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は北八王子駅、小宮駅を最寄とする市内東部の住宅地域で、中心である八王子駅からは若干距離を有しバス便になるが、値ごろ感があることから住宅需要は安定している。主な需要者として市内在住者及び隣接市の第１次取得者層になる。市場の中心価格帯は３０坪程度で、土地総額１０００万円前後、当該不動産市場で動きのある新築戸建で２０００万円強の取引と窺える。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、一般住宅のほかに空地等が見られる住宅地域である。収益性を重視した土地取引はほとんど見られず、また標準地の規模から共同住宅の想定は合理性を欠くと判断し、収益還元法は適用しなかった。当該地域は、自己使用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性が重視されて価格形成されていると判断されるため、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、八王子市東部において同じ最寄駅を有する取引事例に基づく市場性を反映した価格である。収益価格については標準地が最寄駅から遠く賃貸需要が乏しいこと、自己使用目的が多い住宅地域であることから適用を断念した。以上から、適正と判断される取引事例から精査した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、近隣の不動産売買需給動向にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	北八王子駅北方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	27.8 坪 (92 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八王子市東京都八王子市石川町２５６８番１０
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	80 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	9 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほかに空地等が見られる住宅地域で、格別の変動要因はなく、概ね現状の住環境を維持して推移するものと予測する。 (2)幹線背後の戸建住宅地域として熟成しており、特段の変動要因は見当たらない。地価は底堅く推移してものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万9,029 円 1平米 9万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万682 円 1平米 9万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万9,029円 1平米 9万6,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 31万9,029円 1平米 9万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万682円 1平米 9万7,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 31万9,029円 1平米 9万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直しの動きが続いており、八王子市内の不動産市場も概ね回復傾向にある。 (2)コロナ禍でも低金利による底堅い不動産市場であったが、インフレと金利上昇によって調整するリスクが高まっている。
地域要因
(1)最寄り駅からやや離れているが徒歩圏内の住宅地域である。当該地域に特段の変動要因はないが、地価は概ね横ばいで推移していると思われる。 (2)低層の戸建住宅として熟成しており、大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変化はない。 (2)特段、変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＳＡ公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市石川町２５６８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,975 円／平米 27万4,315 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,813 円／平米 30万6,840 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,751 円／平米 30万9,941 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,500 円／平米 32万5,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＨ公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市石川町２５６８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,444 円／平米 33万8,680 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,241 円／平米 33万8,009 円／坪
標準価格 平米 坪	9万160 円／平米 29万8,069 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,800 円／平米 31万3,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＷＨ公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市石川町２５６８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,832 円／平米 38万6,247 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,338 円／平米 37万1,389 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,612 円／平米 30万6,175 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,300 円／平米 32万1,674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＫ公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市石川町２５６８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,100 円／平米 30万7,789 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,233 円／平米 36万7,736 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,349 円／平米 32万5,142 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＳＡ公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市石川町２５６８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,236 円／平米 23万5,506 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,599 円／平米 25万6,542 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,782 円／平米 29万207 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,300 円／平米 30万5,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情