路線価 (2023) 北海道苫小牧市大成町2-1-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 苫小牧市北海道苫小牧市大成町２丁目１番１０外
価格時点	2023 年
駅名	青葉駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 5万9,508 円
1平米当たり	1平米 1万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	829万 円 (377 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	829万 円 (377 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,732 円／坪 1平米 2万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は苫小牧市中心部及びその外周辺に広がる幹線・準幹線道路沿いの近隣商業地域で、需要者の中心は地元個人・法人等のほか、全国展開する法人等である。小規模店舗や大手コンビニ等が並び近隣住民を顧客とする地域商店街で、近隣周辺では店舗閉鎖等商況の低下が見られる。三条通沿いでは対象標準地を挟む形で２ヶ所の近隣型ＳＣが営業中で、経営環境は厳しく需要は弱い。売買は少なく規模等も様々で需要の中心となる価格帯の把握は難しい。 (2) 同一需給圏は苫小牧郊外の路線商業地域一円。需要者の中心は、地元個人や企業が中心。準幹線道路沿いに、近隣住民を主要な顧客とする旧来からの小売店舗街。東部の複合大型店のみならず他の大型店へ顧客が流出・分散し、空き店舗が散見。需要の中心は、１００坪程度の土地で総額７００万円から７５０万円程度であるが、規模や建付地等により価格は大きく異なり、画一的な価格帯は見い出せないのが現状である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は低層店舗を中心とする近隣商業地域で、取引の中心は自己所有・自己利用目的である。２階建店舗兼共同住宅を想定・試算した収益価格はほぼ妥当な水準に得られたが、取引価格を決めるにあたり重視しない。よって、広域的に採用し価格牽連性強い事例等から検討した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 以上から２試算価格を得た。やや開差が生じたので検討するに、比準価格は、価格牽連性の強い事例と新しい事例を含む他事例を勘案し試算したもので、ある程度の地域の水準を現している。一方収益価格は投資採算性から試算されたが、価格に見合う賃料を収受できず低位に試算された。以上から、市場性の実態を反映する比準価格を標準に、収益価格を勘案し、代表標準地からの検討結果を重視し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ青葉駅南東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	114 坪 (377 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	苫小牧市北海道苫小牧市大成町２丁目１番１０外
標準地の範囲
東	70 m
西	120 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	24 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中心部外周辺に位置する市道三条通沿いの近隣商業地域
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　当分は併用住宅・コンビニ等が建つ現況の商業環境が続くと思料する。新型コロナ禍の影響は限られるのの、周辺商業施設との競合が厳しく、需要は弱く地価は微落傾向で推移すると予測する。 (2)大型店への顧客の流出に歯止めがかからず、今後も下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 7万4,054円 1平米 2万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 7万4,054円 1平米 2万2,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北海道の代表的工業・国際貿易都市である。地域経済の総体的改善見られるが、円安によるコスト高止まりや人手不足等景況見通しには警戒感が残る。 (2)中心商業地は係争で進展が見られない一方、東部商業地は、旺盛な住宅需要を背景に堅調に推移し、西部商業地は場所により温度差が見られる。
地域要因
(1)近隣住民を顧客とする地域商店街で商況の低下が見られる。周辺の同一幹線市道沿いでは２ヶ所のＳＣが営業中で経営環境は厳しく需要は弱い。 (2)郊外及び近隣の大型店への顧客の流出から、空き店舗が散見され、依然マイナス基調で推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)ない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231481213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市大成町２丁目１番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万238 円／平米 9万9,967 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,966 円／平米 9万9,068 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,466 円／平米 7万7,579 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231411213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市大成町２丁目１番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,656 円／平米 4万1,841 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,395 円／平米 5万4,202 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,078 円／平米 5万6,460 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231451213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市大成町２丁目１番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,412 円／平米 9万7,236 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,773 円／平米 9万8,430 円／坪
標準価格 平米 坪	2万967 円／平米 6万9,317 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	35.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231401213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市大成町２丁目１番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,577 円／平米 4万8,192 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,460 円／平米 4万7,805 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,518 円／平米 7万1,139 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情