路線価 (2023) 北海道苫小牧市沼ノ端中央3-653-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 苫小牧市北海道苫小牧市沼ノ端中央３丁目６５３番６外
価格時点	2023 年
駅名	沼ノ端駅 から 480m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	447万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,740 円 1平米 2万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	447万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,740 円／坪 1平米 2万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は苫小牧市東部の路線商業地域一円。需要者は市内の事業者が主体である。従来やや繁華性の劣る路線商業地域であったが、背後住宅地の土地需要が堅調なところから、今後、商業地需要も活発となっていくことが期待される。但し、現在の時点では商況は厳しい。地価は、背後住宅地の地価上昇の影響を受け、従来の地価下落傾向から横這い傾向に変化している。需要の中心となる価格帯は、取引が少なくまた規模も区々なため把握は難しい。 (2) 同一需給圏は苫小牧市内における幹線街路沿い及びその周辺の商業地域と判断する。需要者の中心は地元事業者が中心で一部道内外の事業者も見受けられる。現在の商業地の中心は東部地区の明野南通沿い等であり、大型商業施設が多数見受けられる。当該地域は東部地区に位置するが、その中心地域とは離れた場所にあり繁華性は弱い。中心的な東部地区のエリアと比較すると当該地域に対する引き合いは少ないが、地価に割安感があり不動産価格は安定的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、道道沿いに位置する路線型店舗及び事務所等を主体とした商業地域である。自用物件が多く商業系賃貸市場は充分に成熟していないため、本件においては比準価格を採用し、収益価格を参考に、また、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 地域内においては、自用の利用が中心であり事業者向けの投資物件の取引は少ない。また繁華性も弱く空き店舗も散見されるため将来的に安定した収益の確保には不透明な部分があり、収益価格は変動要素を含んでいる。よって、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討及び不動産業者へのヒアリング結果も考慮し、規範性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	沼ノ端駅南東方
距離	480 m
土地の状態
土地面積	62.3 坪 (206 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗等が見られる道道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	苫小牧市北海道苫小牧市沼ノ端中央３丁目６５３番６外
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	90 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	19 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	沼ノ端鉄南地区の路線商業地域。
街路	５０ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沼ノ端鉄南地区の路線商業地域。商況はやや沈滞気味ではあるが、近年、背後住宅地の土地需要が堅調化しており、地価も上昇に転じているところから、本近隣地域の地価も横這い前後で推移するものと予測する。 (2)道道沿いの路線商業地域。交通量は多い地域であるが、住宅等も混在していることから、繁華性は弱い。ただ、当該地域の地価は割安感が生じており、今後は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万1,740 円 1平米 2万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万1,740 円 1平米 2万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万1,740円 1平米 2万1,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万1,740円 1平米 2万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万1,740円 1平米 2万1,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万1,740円 1平米 2万1,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)苫小牧市においては、明野地区以東の商業地域の商況は堅調、市中心部から西部の商業地域は衰退傾向という状況が続いている。 (2)市内の人口は微減傾向にある。コロナ禍にあるが低金利及び住宅ローン減税の効果で、利便性の良いエリアを中心に不動産取引は堅調である。
地域要因
(1)本近隣地域の投資需要はやや弱く、その傾向は基本的に変わらないものと思料するが、地価は、周辺住宅地の地価上昇の影響を受け、ほぼ横這い傾向。 (2)東部地区の商業地域。繁華性の高いエリアとは距離があり、住宅も介在するなど商況は弱いが、地価に割安感があるため不動産価格は安定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231441213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市沼ノ端中央３丁目６５３番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,005 円／平米 11万9,033 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,359 円／平米 11万3,591 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,645 円／平米 6万4,946 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	10 m
側道方位2	南西
側道幅員2	10 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231441213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市沼ノ端中央３丁目６５３番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万251 円／平米 10万10 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,107 円／平米 9万2,922 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,122 円／平米 10万6,195 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,100 円／平米 10万6,123 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231801213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市沼ノ端中央３丁目６５３番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,060 円／平米 11万9,214 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,853 円／平米 12万1,836 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,227 円／平米 7万3,482 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	45 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231801213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市沼ノ端中央３丁目６５３番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,300 円／平米 5万582 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,331 円／平米 6万3,908 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,318 円／平米 7万7,089 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	45 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情